FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản quý cuối năm

Theo báo cáo của FERI - Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services dự báo, thị trường nhà ở trong 3 tháng cuối năm 2026 có nguồn cung tiếp tục gia tăng.

Theo đó, dự báo có hơn 30 dự án, tương đương khoảng 30.300 sản phẩm nhà ở được đưa ra thị trường trong 3 tháng cuối năm.

Nếu tính cả nguồn cung đã công bố trước đó, tổng nguồn cung sơ cấp cả năm có thể vượt 140.000 sản phẩm, so với khoảng 114.857 sản phẩm ghi nhận trong quý III.

Miền Nam dự kiến chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56% nguồn cung mới; miền Bắc có khoảng 8.000 sản phẩm, chiếm 26%; miền Trung và miền Tây cùng khoảng 2.700 sản phẩm, tương đương 9% mỗi khu vực.

Nguồn cung lớn tạo thêm lựa chọn cho khách hàng, nhưng đồng thời làm gia tăng áp lực cạnh tranh. Trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ suy giảm, việc mở bán nhiều không mặc nhiên giúp doanh nghiệp cải thiện doanh thu.

Nếu giá bán không phù hợp và chính sách tài chính thiếu linh hoạt, lượng hàng mới có thể làm tăng áp lực tồn kho, chi phí bán hàng và nhu cầu vốn của chủ đầu tư.

Trước dự báo trên, FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản nhà ở trong quý IV/2026.

Kịch bản lý tưởng: Thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá phục hồi: nguồn cung dự kiến tăng 30%-40%, giá bán tăng 5%-10%, lãi suất thả nổi ở mức 10%-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40%-45%. Kịch bản này giả định các điều kiện hỗ trợ thị trường cải thiện đồng thời, đặc biệt là mặt bằng lãi suất thuận lợi hơn và khả năng hấp thụ được nâng cao. Khi chi phí vốn giảm, áp lực tài chính đối với người mua được nới lỏng, tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch và hỗ trợ mặt bằng giá.

Kịch bản kỳ vọng: Giá ổn định, thanh khoản phục hồi có chọn lọc: nguồn cung dự kiến tăng 20%-30%, giá bán cơ bản đi ngang, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 12%-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 30%-35%. Đây là kịch bản phản ánh trạng thái thị trường tiếp tục vận động trong điều kiện chi phí vốn còn tương đối cao, sức cầu chưa phục hồi đồng đều nhưng hoạt động giao dịch vẫn được duy trì ở những nhóm sản phẩm phù hợp. Thanh khoản được kỳ vọng tập trung tại các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán đáp ứng khả năng tài chính của khách hàng.

Kịch bản thách thức: Áp lực chi phí vốn gia tăng, thanh khoản suy yếu: nguồn cung dự kiến tăng 15%-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, lãi suất thả nổi tăng lên mức 14%-16% và tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%. Nếu chi phí vốn gia tăng trong khi nguồn cung tiếp tục được bổ sung, khả năng tiếp cận tài chính và quyết định mua của khách hàng có thể chịu thêm áp lực. Những sản phẩm có giá trị đầu tư lớn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc khả năng khai thác dòng tiền chưa đạt kỳ vọng sẽ đối mặt với rủi ro thanh khoản lớn hơn. Trên thị trường thứ cấp, áp lực cơ cấu danh mục và giảm nghĩa vụ tài chính có thể khiến một số tài sản phải điều chỉnh giá để tìm kiếm người mua.