'Gà đẻ trứng vàng' shophouse ế ẩm do COVID-19

Ế ẩm, chậm phục hồi

Nếu trước đây, shophouse từng “làm mưa làm gió” trên thị trường bất động sản vì mua bán sang nhượng có lãi lớn, cho thuê giá cao, chỉ có các nhà hàng lớn, các cửa hàng kinh doanh mặt hàng cao cấp mới có thể thuê được, mà chỉ “nhanh tay” mới có thể sở hữu được, thì khi dịch bệnh xảy ra, đặc biệt là sau đợt dịch thứ 4, một loạt quán café, nhà hàng ẩm thực... thuê tại các shophouse đóng cửa, trả lại mặt bằng, treo biển cho thuê.

Dù các quy định về giãn cách xã hội đã được nới lỏng, nhưng do tâm lý thị trường còn thận trọng, cộng thêm mức giá khá cao so với mặt bằng của các loại hình bất động sản khác khiến phân khúc shophouse lâm cảnh ế ẩm, thậm chí có hiện tượng cắt lỗ.

Tại các dự án, chủ đầu tư thường để dành vị trí đắc địa nhất, gần trung tâm hoặc mặt đường nhất dành cho phân khu shophouse. Do vậy, giá bán của dòng sản phẩm này luôn cao hơn từ 1,5-2 lần so với nhà mặt phố trong cùng dự án. Đồng thời nó cũng cao hơn nhiều so với mặt bằng chung nhà phố cùng khu vực bởi thường được đầu tư đồng bộ hơn.

Theo báo cáo quý III/2021 của Savills, giá nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2 (127 triệu đồng) tăng 7% theo quý và 20% theo năm; còn giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2 (211 triệu đồng) tăng 13% theo quý và 38% theo năm.

Chuyên gia Savills cho biết, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư đều không thay đổi bảng giá, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm. Giá trung bình của các căn đã bán thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của hàng tồn kho.

Vì việc bán, cho thuê khó khăn nên giao dịch, thanh khoản các sản phẩm này cũng gặp nhiều khó khăn. 

Trước thực trạng thị trường shophouse đang ngày ảm đạm như hiện nay, giới chuyên gia cho rằng, một phần là do người tiêu dùng đã sử dụng phương thức mua hàng online nhiều hơn, cùng với sự di dân về các khu đô thị vệ tinh, đã khiến các phố tập trung buôn bán không còn hiệu quả như trước, từ đó làm giảm đáng kể giá trị của các căn shophouse.

Cùng với đó là sự xuất hiện của các trung tâm thương mại với đầy đủ dịch vụ, tiện ích và việc tắc đường thường xuyên ở những tuyến phố mua sắm, tâm lý ngại dừng xe mua hàng, cũng đang làm giảm dần hiệu quả kinh doanh của nhà mặt phố.

Đáng chú ý, trong gần 2 năm trở lại đây, dưới tác động của đại dịch COVID-19, phân khúc nhà phố cho thuê, shophouse đang chịu những ảnh hưởng tiêu cực, điển hình là trả mặt bằng hàng loạt tại các khu phố rất sầm uất và cao cấp của thành phố. Do đó, việc giảm giá thuê từ phía chủ nhà là một trong những điều kiện đầu tiên để gỡ khó ở thời điểm hiện tại. Dù vậy, giảm bao nhiêu, hình thức giảm và thời hạn giảm, vẫn là điều các chủ nhà còn dè dặt.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, các nhà nghiên cứu của Savills Việt Nam cho biết, phân khúc nhà phố, shophouse cho thuê sẽ tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí từ khách thuê và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới.

Còn ở góc độ đầu tư, CBRE cho rằng, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được các yếu tố như: Dự án có khả năng lấp đầy nhanh; dịch vụ tiện ích thật tốt; có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn; và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

Thời điểm "vàng" để xuống tiền đầu tư?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, trong các loại hình bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng bị tác động mạnh nhất, sau đó là loại hình bất động sản cho thuê thương mại.

Sở dĩ shophouse kém hồi phục hơn trung tâm thương mại là do loại hình này có giá thuê cao, chủ yếu nằm trong các khu đô thị mới, dân cư thưa thớt, lại không tích hợp sẵn tiện ích. Hơn nữa, hầu hết các chủ nhà đều yêu cầu khách hàng thuê cả căn, giá khá cao, với tình trạng kinh doanh chưa hồi phục nên nhiều người không mặn mà thuê.

Tuy nhiên, ông Đính nhìn nhận, cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung, thì loại hình shophouse cũng sẽ có cơ hội hồi phục sớm, do mọi hoạt động giao thương đã trở lại bình thường và nhất là quan điểm của Chính phủ “sống thích ứng an toàn với dịch bệnh”, thì shophouse vẫn là loại hình bất động sản cao cấp thu hút khách hàng.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, cho đến nay, shophouse vẫn còn nguyên sức hấp dẫn. Nếu chủ nhà có dòng tiền ổn định, lâu dài thì đầu tư vào loại hình này vẫn là an toàn, sinh lời nhất. Nhưng nếu chủ nhà dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư shophouse sẽ là “trái đắng” trước viễn cảnh dịch bệnh vẫn còn đang tiếp diễn. Nhiều ngành nghề chưa hồi phục được, thì loại hình này cũng vẫn chưa thể hồi phục được.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, đây là thời điểm tốt để xuống tiền, khi nguồn cung loại hình nhà thấp tầng tại các quận nội thành đang ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra ưu đãi với các gói vay 0% trong một khoảng thời gian nhất định. Việc giảm lãi suất vay cũng là cơ hội để kích thích thị trường, cho phép nhiều người dân có thể có cơ hội mua bất động sản hơn.

“Bất động sản thương mại vẫn sẽ là kênh đầu tư được lựa chọn, tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư kiểu đánh cược”, ông Matthew Powell nói.