Giá bán căn hộ tại TP.HCM dự báo duy trì trên 100 triệu/m2

Theo báo cáo của trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý I/2025, phân khúc căn hộ tại TP HCM tiếp tục xu hướng vừa thừa, vừa thiếu. Trong đó, thị trường thiếu hụt trầm trọng phân khúc căn hộ vừa túi tiền, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp có tình trạng dư thừa, thậm chí nhiều dự án căn hộ cao cấp còn “ế”.

Theo nguyên lý thị trường, bất kỳ sản phẩm nào có hiện tượng thừa cung thiếu cầu sẽ có xu hướng giảm giá. Tuy nhiên, định luật này không áp dụng cho thị trường bất động sản TP HCM. Nhiều báo cáo chỉ ra rằng, mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đang “ế”, nhưng giá bán vẫn có xu hướng tăng trong thời gian tới, thậm chí là tăng mạnh.

Cụ thể, trong quý I/2025, nguồn cung căn hộ mới mở bán tại TP.HCM đạt 340 căn, giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về giá bán, trong quý I/2025, thị trường căn hộ tại TP HCM ghi nhận mức giá bán trung bình đạt 88,4 triệu đồng/m2, tăng 4,9% so với quý trước và tăng 22,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một trong những yếu tố thúc đẩy xu hướng tăng giá này là tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường sơ cấp, phần lớn các dự án đang mở bán trong quý I/2025 đã chứng kiến sự điều chỉnh tăng giá bán.

Trong khi đó, dữ liệu của CBRE, trong quý I/2025, số lượng căn hộ mở bán mới tại TP.HCM đã giảm 36% so với cùng kỳ năm trước và chỉ bằng 11% so với quý IV/2024. Đáng chú ý, các dự án có nguồn cung mở bán mới trong quý đều có giá trung bình từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên, đặc biệt có dự án trên 290 triệu đồng/m2 và trên 500 triệu đồng/m2 thông thủy nằm tại khu vực trung tâm thành phố, kéo theo giá bán bình quân của căn hộ bán tại TP.HCM tiếp tục tăng so với quý trước, đạt mức 77 triệu đồng/m2 thông thủy trong quý I/2025.

Với nguồn cung hạn chế và giá bán tiếp tục tăng, tỷ lệ hấp thụ bình quân của nguồn cung mở bán mới trong quý 1/2025 cũng chậm lại, đạt 60% trên nguồn cung mở bán (cùng kỳ năm trước, tỷ lệ này đạt 80%, với các dự án chào bán có giá bình quân từ 55 - 80 triệu đồng/m2 thông thủy).

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Cushman & Wakefield, trong quý vừa qua, có khoảng 2.392 căn hộ mới mở bán, hầu hết thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 100 triệu đồng/m2, do các “ông lớn” như Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land, Keppel Land... triển khai. Điều này kéo mặt bằng giá toàn thị trường tăng mạnh.

Tuy nhiên, đà tăng giá nhanh khiến thanh khoản giảm mạnh. Chỉ có 1.101 căn hộ được giao dịch thành công trong quý I, giảm đến 58% so với quý trước. Các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như giãn tiến độ thanh toán đến 3 năm, chiết khấu từ 10 - 25% vẫn không đủ để kích cầu khi mặt bằng giá đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà và nhà đầu tư.

Dự báo giai đoạn 2025 -2026, thị trường sẽ có thêm khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, cao hơn so với mức dự báo của quý IV/2024 khoảng 4.400 căn.

Ngoài ra, các chủ đầu tư đã được tháo gỡ pháp lý cũng dự kiến sẽ triển khai các dự án của mình trong năm 2025-2026. Giá bán dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong 2 năm tiếp theo và có thể sẽ duy trì trên 100 triệu đồng/m2 trong năm 2025. Tuy nhiên tốc độ tăng giá có thể sẽ chậm lại do ảnh hưởng bởi các biến động vĩ mô.