Giá chung cư Hà Nội tăng 27%, căn hộ dưới 70 triệu đồng/m² dần biến mất

Theo báo cáo của Savills, quý II/2026, Hà Nội có khoảng 5.317 căn hộ mới được đưa ra thị trường, giảm so với quý trước và cùng kỳ năm 2025. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 11.000 căn.

Đáng chú ý, hơn 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A, cho thấy thị trường tiếp tục nghiêng về các dự án trung - cao cấp và cao cấp. Cơ cấu nguồn cung này cũng là một trong những yếu tố đẩy mặt bằng giá căn hộ lên cao.

Trong quý II, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 116 triệu đồng/m², tăng 16% so với quý trước và 27% so với cùng kỳ năm 2025. Thị trường chưa ghi nhận xu hướng giảm giá khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các dự án có mức giá cao.

Trong khi đó, toàn bộ nguồn cung sơ cấp hiện có giá trên 70 triệu đồng/m², khoảng 60% có giá trên 90 triệu đồng/m². Phân khúc căn hộ hạng C, vốn có mức giá dễ tiếp cận hơn, đang ngày càng thu hẹp. Từ năm 2022 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình khoảng 28% mỗi năm, trong khi năm 2022 phân khúc này từng chiếm hơn 20% tổng nguồn cung.

Dù giá bán tăng mạnh, thanh khoản thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực. Trong quý II, hơn 5.000 căn hộ được bán ra. Lũy kế 6 tháng, lượng giao dịch đạt khoảng 9.800 căn, trong đó căn hộ hạng B chiếm 53%.

Tuy nhiên, khả năng chi trả đang trở thành rào cản lớn đối với người mua. Khi giá bán tăng nhanh hơn thu nhập, người có nhu cầu ở thực có xu hướng thận trọng, kỹ tính hơn trong lựa chọn sản phẩm.

Theo Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, tình trạng thiếu căn hộ vừa túi tiền có thể được cải thiện trong 2-3 năm tới khi hạ tầng giao thông tiếp tục phát triển và các khu đô thị đa cực, đa chức năng được hình thành tại khu vực vùng ven. Phân khúc hạng C được dự báo có thể chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai.

Nguồn cung mới cũng được kỳ vọng tăng đáng kể. Trong nửa cuối năm 2026, Hà Nội có thể đón thêm khoảng 13.700 căn hộ từ 22 dự án. Tính cả năm, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 24.000 căn. Trong vòng 3 năm tới, thị trường được kỳ vọng có thêm hơn 200.000 căn hộ, với phân khúc hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ đạo.

Dù vậy, sự gia tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa giá sẽ sớm hạ nhiệt. Việc nhiều dự án mới thuộc phân khúc cao cấp khiến bài toán nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được giải quyết ngay trong ngắn hạn.

Dữ liệu của One Mount cũng cho thấy giá căn hộ tại khu vực trung tâm Hà Nội tiếp tục ở mức cao. Quý II/2026, giá sơ cấp trung bình khoảng 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tại khu vực này chủ yếu là căn hộ cao cấp và hạng sang.

Trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội được dự báo đạt khoảng 35.000-40.000 căn mỗi năm khi nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán. Giá tại khu vực trung tâm được dự báo tiếp tục tăng khoảng 10-13% trong năm 2026, trước khi đà tăng có thể chậm lại khi nhiều dự án quy mô lớn ở phía Bắc và phía Nam gia nhập thị trường.

Trái ngược với sự trầm lắng của nhiều phân khúc, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực.

Toàn thị trường hiện có 67 dự án với hơn 6.500 căn hộ dịch vụ, công suất thuê duy trì trên 80%. Nguồn cầu chủ yếu đến từ chuyên gia, nhà quản lý nước ngoài làm việc tại các doanh nghiệp FDI, tổ chức quốc tế, khu công nghiệp và khu công nghệ cao.

Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội thu hút khoảng 3,2 tỷ USD vốn FDI đăng ký. Dòng vốn này tiếp tục tạo nhu cầu đối với các loại hình lưu trú dài hạn, đặc biệt tại những khu vực tập trung doanh nghiệp và chuyên gia nước ngoài.

Nhìn chung, thị trường căn hộ Hà Nội đang đứng trước hai xu hướng song song: nguồn cung được dự báo cải thiện nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Trong bối cảnh đó, khả năng chi trả sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định sức mua, đồng thời đặt ra yêu cầu gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu của nhóm người có nhu cầu ở thực.