Giá nhà có giảm khi loạt chính sách mới có hiệu lực?

"Nắn" thị trường bất động sản nhờ chính sách mới

Đầu tiên là Nghị định 02/2022/NĐ-CP (Nghị định 02) sẽ có hiệu lực từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Với nhiều điểm mới tiến bộ, Nghị định 02 được kỳ vọng sẽ tác động một phần tích cực vào sự vận hành của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Một trong những quy định nổi bật nhất được áp dụng từ năm 2022 là các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh liên quan. Ngoài ra, có một số điểm mới của Nghị định 02 các nhà đầu tư cũng cần lưu ý như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin; chính thức bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; áp dụng mẫu hợp đồng chung khi kinh doanh bất động sản; áp dụng điều kiện mới khi mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai...

Điều kiện bắt buộc được Chính phủ ban hành được nhiều chuyên đánh giá sẽ là yếu tố tích cực góp phần kiểm soát thị trường bất động sản vốn đang trong tình trạng vô cùng khó lường, đặc biệt là tình trạng nhiều “nhóm lợi ích” hoạt động tự do, cố tình “thổi giá” gây sốt ảo.

Cùng với những điều kiện quy định với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, nhiều chính sách mới cũng được áp dụng trước đó: Được vay tối đa 500 triệu đồng cho xây dựng mới nhà ở; Gia hạn thời gian vay đến 25 năm cho người xây mới nhà ở; Bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản...

Một chính sách nữa cũng rất đáng quan tâm trong năm 2022, theo Quyết định 1956/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2022, các ngân hàng thương mại áp dụng đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở ở mức 4,8%/năm, người được vay vốn gồm cán bộ, công chức, viên chức, người thu nhập thấp cần vay vốn để mua nhà ở xã hội hoặc mua ở nhà thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; hoặc mua nhà ở thương mại tại dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tổng giá trị hợp đồng mua bán không quá 1,05 tỉ đồng.

Theo các chuyên gia, hàng loạt chính sách mới sẽ mang đến giải pháp nhằm lành mạnh hóa thị trường, thúc đẩy sự phát triển bền vững, ổn định; đồng thời, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản 2022 hồi phục và phát triển bền vững. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có điều kiện hồi phục và tăng trưởng hoạt động kinh doanh trở lại, còn người mua nhà cũng có cơ hội tiếp cận nhà ở với các chính sách mua nhà dễ dàng hơn.

Giá nhà sẽ giảm?

Quay lại với sự quan tâm giá bất động sản của người dân, trong bối cảnh hiện tại, các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) gần như là cánh cửa duy nhất cho những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, khi các điều kiện vay vốn còn ngặt nghèo, nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà giá rẻ.

Nhiều chủ đầu tư dự án NƠXH than rằng với mức lãi suất hiện tại cùng với cơn “bão giá” vật liệu xây dựng, nếu không tăng giá bán sẽ bị lỗ. Bởi một thực tế, để tiếp cận với nguồn vốn vay hỗ trợ lãi suất 4,8% là rất khó.

Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi cộng với giá vật liệu xây dựng tăng khiến các doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán. Còn với người mua nhà ở, giấc mơ "an cư lạc nghiệp" có thể sẽ tiếp tục xa vời. NƠXH vốn đã thiếu nguồn cung, nay giá lại có nguy cơ bị đẩy lên cao hơn.

Không thể phủ nhận nguồn vốn vay ưu đãi đã trở thành “cứu cánh” cho nhiều người mua nhà trong 3 năm qua. Tuy nhiên, số lượng người được đáp ứng nhu cầu mua nhà ở vẫn còn chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Theo các chuyên gia, để giải “cơn khát” nhà ở cho người thu nhập thấp, đầu tiên cần nhanh chóng tăng nguồn cung. Thống kê cho thấy, mục tiêu phát triển NƠXH trong giai đoạn 2015 - 2020, chỉ đạt 42% kế hoạch đề ra. Để làm được thì cần “cởi trói” cho doanh nghiệp.

Đại diện nhiều doanh nghiệp đã thực hiện dự án NƠXH cũng cho rằng nếu Chính phủ có thêm gói vay ưu đãi như gói 30.000 tỷ đồng trước đây sẽ thu hút được nhà đầu tư.

Cùng với việc gỡ khó cho doanh nghiệp là tạo cơ chế thuận tiện cho người mua nhà. Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo cho tạm dừng thực hiện quy định phải gửi tiết kiệm tại ngân hàng chính sách để được vay vốn ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người dân vay vốn ưu đãi mua nhà trong bối cảnh khó khăn kép do dịch COVID-19.

Có thể thấy, trong bối cảnh hiện tại, “chất xúc tác” duy nhất giúp giá nhà được bình ổn là “cởi trói” các quy định pháp lý, cho doanh nghiệp, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giảm các chi phí “không tên”, từ đó gia tăng nguồn cung thị trường. Dù được đánh giá là rất khó để giảm giá, nhưng nếu có sự kiểm soát tốt, cơ chế thông thoáng cho người dân trong quá trình tiếp cận nguồn vốn, việc bình ổn giá nhà là hoàn toàn có thể.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, khi NƠXH phát triển, nhiều người thu nhập thấp có thể mua nhà sẽ giảm được tình trạng mua bán đất bằng... giấy viết tay hay phân lô, bán nền đất nông nghiệp và xây dựng trái phép ở những địa phương có dân số cơ học tăng nhanh.