Giao dịch bất động sản giảm, lượng tồn kho có xu hướng tăng

Ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn.

Tại phiên họp, Phó Thủ tướng cho biết thời gian qua, Trung ương, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách nhằm hoàn thiện cơ chế phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội gắn với nhà ở cho thuê được xác định là nhiệm vụ quan trọng, với nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược cần tập trung thúc đẩy.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2026 giao cho các địa phương là hơn 97.000 căn, nhưng trong 9 tháng, cả nước mới hoàn thành 46.962 căn, đạt khoảng 48% kế hoạch. Giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động và một bộ phận cán bộ, công chức. Trong khi đó, lượng bất động sản tồn kho có xu hướng tăng, thanh khoản thị trường còn thấp, nhiều dự án tiếp tục vướng mắc về pháp lý, đất đai và tài chính.

Báo cáo tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong 9 tháng năm 2026, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành 48 văn bản chỉ đạo nhằm hoàn thiện thể chế, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành 2 công điện và tổ chức 18 đoàn công tác kiểm tra, đôn đốc các địa phương phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Về tình hình thị trường, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước.

Giá chung cư, đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II/2026, song vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi.

Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho trong quý III/2026 vào khoảng 51.950 căn, lô/nền, có xu hướng tăng so với quý trước. Đây mới là số liệu do các chủ đầu tư báo cáo, chưa phản ánh đầy đủ lượng vốn đang bị mắc kẹt trong các dự án dở dang và những khó khăn trong giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Về phát triển nhà ở xã hội, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Trong đó, 363 dự án đã hoàn thành với 216.626 căn; 293 dự án đang triển khai xây dựng với 363.065 căn; 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 331.242 căn.

Riêng 9 tháng năm 2026, cả nước đã hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội. Đối với nhà ở cho thuê, đến hết quý III/2026, cả nước hoàn thành 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm. Bộ Xây dựng dự kiến cả năm 2026 có thể hoàn thành 18.049 căn, đạt 105% kế hoạch.

Đáng chú ý, từ tháng 6/2026 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.

Ở lĩnh vực tín dụng, đến ngày 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Đối với chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 33/NQ-CP, quy mô đã được mở rộng từ 120.000 tỉ đồng lên hơn 153.000 tỷ đồng, với sự tham gia của 11 ngân hàng thương mại. 

Đến ngày 31/8/2026, số tiền cam kết cho vay đạt khoảng 50.300 tỷ đồng; doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 2,3 lần so với cuối năm 2025, trong đó khoảng 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà.

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh, đặc thù đầu tư bất động sản có tính dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Vì vậy, bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn, tạo nguồn vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường.

Trên cơ sở các báo cáo, phiên họp tiếp tục tập trung thảo luận, làm rõ những khó khăn, vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn tín dụng, giá nhà và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội, doanh nghiệp nêu cụ thể những bất cập, đề xuất giải pháp tháo gỡ, xác định rõ trách nhiệm, thẩm quyền giải quyết, làm cơ sở triển khai các nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới.