Hà Nội: BĐS bán lẻ và văn phòng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội trong quý II/2025 duy trì đà ổn định trong bối cảnh thành phố đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, yếu tố được xem là “đòn bẩy” cho tăng trưởng trung và dài hạn.

Với kế hoạch nâng tỷ lệ đầu tư hạ tầng lên 7% GDP trong năm 2025, Hà Nội đã phân bổ 87.000 tỷ đồng (tương đương 3,4 tỷ USD) cho 12 dự án giao thông trọng điểm, trong đó có các cây cầu vượt sông Hồng và tuyến Vành đai 4.

Theo Savills, việc tích hợp chiến lược phát triển hạ tầng và nhà ở sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, mở rộng biên độ phát triển không gian đô thị và thị trường bất động sản của Thủ đô.

Ở phân khúc bán lẻ, Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt 86% trong nửa đầu năm 2025, trong khi giá thuê tầng trệt trung bình đạt khoảng 1,3 triệu VNĐ/m²/ tháng. Hoạt động cho thuê chủ yếu được thúc đẩy bởi các thương hiệu F&B và cửa hàng tiện lợi trong bối cảnh nguồn cung mới còn hạn chế. Savills cho rằng, xu hướng tiêu dùng bền vững cùng sự phục hồi của dòng vốn bán lẻ toàn cầu sẽ tiếp tục hỗ trợ phân khúc này trong giai đoạn tới.

Thị trường bán lẻ đang ngày càng thể hiện sự phân hóa rõ nét. Tại khu vực trung tâm, nguồn cung mới hạn chế với chỉ khoảng 4.800 m² cho thuê thuần trong ba năm tới, trong khi các khu vực ngoài trung tâm đang ghi nhận triển vọng nguồn cung dồi dào đi kèm sự đa dạng về mô hình bán lẻ. Dự kiến, khoảng 172.000 m² không gian bán lẻ mới sẽ hoàn thành trước năm 2027, góp phần đáng kể vào nguồn cung mới của toàn thị trường Hà Nội.

Tây Hồ và phía Đông Hà Nội nổi lên như những “điểm nóng” mới, nhờ sự hiện diện của các dự án quy mô lớn như Lotte Mall West Lake, Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định: “Bán lẻ không còn là khoản đầu tư thụ động mà đã trở thành loại tài sản vận hành năng động. Chủ đầu tư cần chiến lược quản lý chủ động, tái đầu tư liên tục và thấu hiểu hành vi khách hàng để duy trì sức hút lâu dài”.

Ở mảng văn phòng, tổng nguồn cung tại Hà Nội đạt 2,28 triệu m² diện tích cho thuê ròng (NLA) trên 193 dự án, tập trung nhiều tại phía Tây và ngoài trung tâm. Giá thuê trung bình đạt 564.000 VNĐ/m²/tháng, công suất cho thuê đạt 83%. Khu vực các quận trung tâm (CBD) tiếp tục thiếu hụt nguồn cung hạng A, qua đó duy trì mặt bằng giá thuê cao.

Điểm đáng chú ý là các tòa nhà đạt chứng nhận xanh (green-certified buildings) đang trở thành lựa chọn ưu tiên của khách thuê, chiếm hơn 80% các giao dịch chuyển văn phòng tại cả hai thành phố. Điều này phản ánh rõ xu hướng “hướng đến chất lượng - flight to quality”, khi doanh nghiệp chú trọng hơn đến không gian làm việc bền vững, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo nguy cơ dư cung dài hạn ở Hà Nội. Khu vực Tây Hồ Tây dự kiến sẽ cung cấp thêm 600.000 m² diện tích văn phòng cho thuê đến năm 2030, gây áp lực lớn lên thị trường nếu nhu cầu không tăng tương ứng.

Savills nhận định, với nền tảng hạ tầng ngày càng hoàn thiện và lực cầu mạnh mẽ từ doanh nghiệp, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, bền vững hơn và gắn chặt với chất lượng vận hành, trải nghiệm người dùng.

Trong bối cảnh nguồn cung trung tâm hạn chế, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm. Đáng chú ý, sự phát triển của các dự án thương mại, giải trí quy mô lớn tại phía Tây cùng tốc độ gia tăng dân số tại các đại đô thị phía Đông đang tạo thêm lực hút đáng kể cho các nhà bán lẻ, củng cố triển vọng tích cực cho thị trường Hà Nội trong những năm tới.