Hà Nội: Chung cư cao cấp, siêu sang chiếm 78% nguồn cung mới

Theo báo cáo mới công bố của Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới của thị trường bất động sản Thủ đô.

Căn hộ chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, sự gia tăng về nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc người mua có thêm nhiều lựa chọn phù hợp. Trong tổng nguồn cung chung cư thương mại mới, căn hộ cao cấp có giá khoảng 50-80 triệu đồng/m² và phân khúc sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m² chiếm tới 78%. Trong khi đó, căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m² gần như không xuất hiện trên thị trường sơ cấp.

Điều này cho thấy sự lệch pha về phân khúc giá vẫn là vấn đề đáng chú ý của thị trường nhà ở Thủ đô. Nguồn cung mới chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao, trong khi nhu cầu về những căn hộ vừa túi tiền của đông đảo người có nhu cầu ở thực vẫn chưa được đáp ứng tương xứng.

Diễn biến tại Hà Nội phù hợp với xu hướng chung của thị trường căn hộ cả nước. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý II ghi nhận khoảng 25.500 căn hộ mở bán mới. Trong đó, phân khúc hạng sang và siêu sang từ 80 triệu đồng/m2 chiếm 45%, cao cấp từ 50-80 triệu đồng/m2 chiếm 37%, còn trung cấp chiếm 18%. Căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp cũng đang ở mức cao. VARS ước tính giá căn hộ sơ cấp tại Thủ đô trong quý II khoảng 123 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, CBRE ghi nhận Hà Nội có khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm, cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2020. Tuy nhiên, đây cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường không có dự án mới mở bán dưới 60 triệu đồng/m2.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ Hà Nội cuối quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu, tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm 2025.

Sau giai đoạn thị trường tăng nóng trong năm 2024-2025, diễn biến năm 2026 đã có phần trầm lắng hơn. Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội đánh giá thanh khoản giảm, trong khi dòng tiền có xu hướng tập trung vào những sản phẩm có giá phù hợp và đáp ứng nhu cầu thực, trong đó có nhà ở xã hội.

Đây là sự thay đổi đáng chú ý trong hành vi thị trường. Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội từng thúc đẩy nhiều giao dịch, thì hiện nay người mua và nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực, khả năng khai thác và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu.

Ngược lại, những sản phẩm đất nền mang tính đầu cơ, được mua theo kỳ vọng quy hoạch hoặc tại các dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân đang gặp khó khăn về thanh khoản. Việc điều chỉnh giá bán chưa chắc giúp những sản phẩm này nhanh chóng tìm được người mua khi nhu cầu đầu tư ngắn hạn giảm.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội đang trở thành một trong những phân khúc được quan tâm khi nguồn cung từng bước được bổ sung. Từ đầu năm đến nay, Hà Nội đã khởi công 33 dự án với quy mô khoảng 30.000 căn, vượt chỉ tiêu được Chính phủ giao.

Theo kế hoạch, trong năm 2027, thành phố dự kiến triển khai thêm khoảng 27 dự án với tổng số 28.696 căn nhà ở xã hội. Giai đoạn 2028-2030, Hà Nội tiếp tục dự kiến triển khai 101 dự án, cung cấp khoảng 86.216 căn. Việc đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng góp phần mở rộng lựa chọn cho nhóm người có thu nhập thấp và trung bình, đồng thời từng bước giảm áp lực về giá trên thị trường nhà ở.