Hà Nội dẫn đầu cả nước với mức tăng trưởng giá bất động sản lên tới 112%

Thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện khả năng phục hồi và thích ứng mạnh mẽ trước những biến động vĩ mô, với điểm sáng nổi bật đến từ các đô thị trọng điểm. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, trong chu kỳ 5 năm từ 2021-2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước về mức tăng trưởng giá với 112%, theo sau là Hải Phòng 71%, Đà Nẵng 53% và TP.HCM 42%. Đà tăng trưởng này càng trở nên rõ nét trong quý III/2025.

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản năm 2025 chứng kiến mức độ quan tâm phục hồi, giá bán tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại. Giá rao bán năm 2025 tăng 13%, giảm tốc so với mức tăng 39% ghi nhận trong năm 2024.

Trong quý III/2025, chung cư tiếp tục là tâm điểm, tăng giá tới 95% so với quý I-2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130-210 triệu đồng/m2. Điều này khiến 56% người khảo sát đánh giá, chung cư hiện tại “khó tiếp cận”.

Ngược lại, phân khúc phổ thông - trung cấp (dưới 55 triệu đồng/m2) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội (57% - 71% so với quý I-2024), đồng thời duy trì lợi suất cho thuê tốt nhất. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên ngày càng rõ rệt. Các khu vực này có lợi thế về quỹ đất, giá cả còn cạnh tranh và hưởng lợi trực tiếp từ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được triển khai quyết liệt, như cầu Ngọc Hồi kết nối Hà Nội với Hưng Yên, và cao tốc Bắc - Nam.

Bên cạnh đó, giá nhà riêng tăng 63% so với quý I/2023, nhờ tính an toàn trong đầu tư và tâm lý sở hữu bất động sản nhà riêng của người Hà Nội cao.

Đất nền cũng tăng giá 50%, đặc biệt tại khu vực cận trung tâm và vùng ven. Mặc dù giá tăng nhưng do tính chất đầu tư, đầu cơ nên đất nền nhạy cảm trước các biến động vĩ mô, mức độ quan tâm chưa có dấu hiệu phục hồi.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định rằng tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt. Dòng tiền đầu tư vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Theo nghiên cứu của Savills, trong nửa đầu năm 2025, Hà Nội có hơn 14.000 căn hộ mở bán mới, trong đó trên 90% thuộc phân khúc hạng B, với giá trung bình sơ cấp khoảng 82 triệu đồng/m². Ngược lại, căn hộ hạng C với mức giá khoảng 44 triệu đồng/m², chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Khoảng một thập kỷ trước, hạng C còn chiếm ưu thế, nhưng trong những năm gần đây, nguồn cung mới gần như vắng bóng.

Điểm đáng chú ý là tốc độ hấp thụ của phân khúc hạng B vẫn cao. Tính trong 6 tháng đầu năm, số căn hộ hạng B tiêu thụ được chiếm khoảng 90% lượng giao dịch. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư vẫn lớn, song nguồn cung sẵn có cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều hạn chế.

Trong bối cảnh này, thị trường đang trong "giai đoạn chuẩn bị", chờ đợi chính sách pháp lý được sửa đổi và hạ tầng được triển khai đồng bộ để tạo dư địa phát triển dự án mới, nhất là ở khu vực ngoài trung tâm – nơi còn quỹ đất và giao thông đang được mở rộng.

Dự báo những tháng cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế. Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - nói, nguồn cung chung cư đã tăng trong thời gian qua nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân. Theo ông, với mức chi phí đầu tư cao như hiện nay, mặt bằng giá chung cư sơ cấp vẫn tiếp tục đi lên. Trong ngắn hạn từ nay tới cuối năm, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng cao và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao.