Hà Nội: Giá chung cư tăng nhanh

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý II/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn chững lại hồi đầu năm, với 7.800 căn hộ mở mới - gần gấp đôi so với quý I/2025.

Lượng giao dịch cũng tăng tương ứng, đạt 7.800 căn - tăng 143% so với tổng 3 tháng đầu năm - gần tương đương nguồn cung mới - cho thấy, thị trường Hà Nội vẫn hấp thụ rất tốt, dù giá bán đang neo ở mức cao. Cụ thể, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý II/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh đón nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý II/2025. Dù nguồn cung mới hạn chế, nhưng lượng tiêu thụ vượt cung, lên tới 2.900 căn (tăng 72% so với cùng kỳ), bao gồm cả các sản phẩm đã được mở bán trước đó, khẳng định lực cầu vẫn tăng mạnh, khi các nhà đầu tư hấp thụ tích cực cả sản phẩm bất động sản, nhất là tại khu Đông thành phố.

Giá căn hộ trung bình tại TPHCM quanh mức 89 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước (biến động không đáng kể) và cao hơn 15% so với cùng kỳ. 

Sự chênh lệch về giá giữa hai thị trường - vốn ở mức gần 20 triệu đồng/m² hồi đầu năm 2024 – đến nay chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m², cho thấy Hà Nội đang ngày càng tiệm cận TP. HCM về giá căn hộ.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá Hà Nội tăng nhanh trong giai đoạn vừa qua.

 Trong quý II/2025, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án trung cấp mới nào được mở bán. Các sản phẩm mở bán chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó có 4 dự án hạng sang lớn với mức giá trung bình vượt 80 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Điều này kéo mặt bằng giá toàn thị trường tăng vọt.

Thực tế, căn hộ có giá “mềm” hơn – dưới khoảng 65 triệu đồng/m² – chỉ xuất hiện rải rác tại các khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc ở các khu vực lân cận như Văn Giang (Hưng Yên), khiến phân khúc trung cấp gần như biến mất khỏi trung tâm Hà Nội.

Trong khi đó, tại TPHCM nguồn cung hạn chế nhưng cơ cấu đa dạng hơn. Đặc biệt, quý II có sự xuất hiện của hai dự án phân khúc trung cấp (chiếm khoảng 42% nguồn cung mới), nên mức giá trung bình của thị trường TPHCM không tăng đột biến mà duy trì trạng thái đi ngang.

Dù vậy, ông Trần Minh Tiến dự báo giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có thể cán mốc 100 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025 nếu thị trường hấp thụ tốt lượng nguồn cung cao cấp chuẩn bị ra mắt. Chuyên gia của One Mount Group cũng nhận định trong 6 tháng cuối năm, nếu sức cầu tiếp tục được giữ vững, mặt bằng giá tại cả hai thị trường sẽ còn nhích lên, đặc biệt tại Hà Nội, nơi đang thu hẹp nhanh khoảng cách với TP.HCM.

Việc biến mất của căn hộ trung cấp tại Hà Nội và xu hướng tăng giá mạnh ở phân khúc cao cấp đang đặt ra những thách thức cho người mua có thu nhập trung bình, đồng thời tạo áp lực lên bài toán phát triển quỹ nhà ở vừa túi tiền.