Hà Nội: Nguồn cung căn hộ tăng, nhưng vẫn thiếu sản phẩm hợp túi tiền

Hà Nội: Nguồn cung căn hộ tăng, nhưng vẫn thiếu sản phẩm hợp túi tiền

Theo báo cáo của JLL, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mở bán mới từ hơn 30 dự án, chủ yếu tập trung tại các khu vực cận và ngoài Vành đai 3 – nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Đáng chú ý, nguồn cung mới vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp và trung – cao cấp, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến thị trường thiếu vắng lựa chọn phù hợp với nhóm người mua ở thực, đặc biệt là người mua lần đầu.

Tổng lượng giao dịch đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 nhà liền thổ, giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm năm 2025 nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối. Dù vậy, một phần giao dịch trong quý đến từ các đợt tiền mở bán kéo dài từ năm trước, cho thấy mức hấp thụ hiện tại chưa phản ánh đầy đủ sức cầu mới trong bối cảnh điều kiện tín dụng kém thuận lợi hơn.

Mặt bằng giá tiếp tục neo cao. Giá sơ cấp trung bình căn hộ đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25,3% so với cùng kỳ, trong khi giá nhà liền thổ đạt khoảng 254,4 triệu đồng/m², giảm 9,1% theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án đã hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và có vị trí thuận tiện, đặc biệt tại khu Tây và khu Đông Hà Nội.

Đáng chú ý, các dự án có mức giá trên 140 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ hấp thụ chậm hơn, phản ánh xu hướng lựa chọn thận trọng hơn của người mua. Trong khi đó, nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay đang chịu áp lực lớn khi lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 9–11%/năm trong giai đoạn ưu đãi 6–12 tháng đầu, trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi với nhiều biến số.

Chi phí sinh hoạt gia tăng trong bối cảnh lạm phát cơ bản tăng 3,63% cũng làm suy giảm khả năng tích lũy của người dân. Trong khi đó, giá căn hộ tăng tới 25,3% theo năm, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả thực tế của người mua, qua đó làm gia tăng rủi ro thu hẹp tệp khách hàng trong các quý tới.

Cùng với đó, chi phí nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng, gạch tăng khoảng 5,7% cũng tạo thêm áp lực lên giá thành phát triển dự án. Nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán hoặc trì hoãn triển khai các dự án có biên lợi nhuận thấp. Điều này góp phần kéo dài tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền – phân khúc có nhu cầu lớn nhất trên thị trường.

Theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, động lực thị trường đang dần cải thiện, nhưng nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Việc mở rộng hạ tầng được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện phát triển thêm các sản phẩm nhà ở đại chúng với mức giá hợp lý hơn trong thời gian tới.

Trong trung và dài hạn, thị trường nhà ở miền Bắc được dự báo bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung, với trung bình khoảng 23.000 căn hộ và 13.000 nhà liền thổ mỗi năm trong giai đoạn 2026–2030. Các địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng đang nổi lên như những động lực tăng trưởng mới, trong khi Hà Nội tiếp tục giữ vai trò trung tâm.

Dù vậy, gia tăng nguồn cung về lượng chưa đủ để giải bài toán thị trường nếu cơ cấu sản phẩm không được cải thiện. Việc thiếu hụt nhà ở trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục là điểm nghẽn lớn nhất, khi đây mới là phân khúc gắn trực tiếp với nhu cầu ở thực của số đông người dân.

Trái ngược với căn hộ, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy một số phân khúc khác đang có dấu hiệu điều chỉnh. Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trong quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá nhà riêng giảm khoảng 2%.

Diễn biến này cho thấy dòng tiền đầu cơ đang có xu hướng rút dần khỏi các phân khúc có tính đầu cơ cao, trong bối cảnh chi phí vốn tăng và thanh khoản không còn sôi động như trước.