Hà Nội: Nguồn cung được cải thiện, giá nhà vẫn không giảm!?

Theo đơn vị nghiên cứu CBRE, chỉ sau 9 tháng, Hà Nội có khoảng 19.000 căn hộ mới, vượt nguồn cung hai năm liền kề, chấm dứt chu kỳ khan hiếm nhà ở tại Hà Nội.

Sở Xây dựng Hà Nội cũng mới cập nhật danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán trên địa bàn, tính đến cuối tháng 10. Theo đó, nguồn cung nhà ở tại Thủ đô sắp có thêm hơn 12.611 căn hộ tại 14 dự án đủ điều kiện mở bán. Trong số này, hơn 7.620 căn chung cư, 4.950 nhà thấp tầng và 35 căn thương mại dịch vụ.

Với hàng chục nghìn căn hộ đổ bộ thị trường được kỳ vọng sẽ giúp giải cơn khát “an cư” của người dân Thủ đô.

Tuy nhiên, trái với mong mỏi của những người đang muốn mua nhà, giá bán không giảm mà còn xuất hiện nhiều mốc kỷ lục mới. Thậm chí những cơn sốt đất lan cả sang vùng ven. Mặt bằng giá nhà ở tại Hà Nội tiếp tục neo ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm.

Giá bán tăng vọt dù nguồn cung đã cải thiện đang tạo ra nghịch lý bất thường cho thị trường nhà ở.

Theo các chuyên gia CBRE, nguồn cung cải thiện nhưng kém đa dạng do "co cụm" ở một vài dự án, chủ đầu tư, dẫn đến giá bán liên tục tăng.

Chuyên gia nghiên cứu của EZ Property đánh giá, thị trường năm 2024 có những diễn biến giống với giai đoạn 2014-2015, khi các luật mới liên quan bất động sản được thông qua. Nhưng 10 năm trước, nguồn cung căn hộ không chỉ cải thiện về số lượng mà còn tăng tính đa dạng, giúp thị trường nhanh chóng lấy lại nhịp phục hồi.

Khi đó, liên tiếp các dự án nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp ra mắt, trải đều ở các quận, huyện, do nhiều chủ đầu tư phát triển, cả tư nhân và doanh nghiệp vốn nhà nước. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào "đường đua".

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, nguồn cung mới ra mắt thị trường Hà Nội chủ yếu là các phân khu tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp, tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn "trên đầu ngón tay". Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm.

Giá nhà tăng, một phần có tác động từ hoạt động găm hàng, đầu cơ để đẩy giá của một số sàn giao dịch và môi giới. trong bối cảnh nhu cầu đầu tư dâng cao, giỏ hàng mới khi mở bán còn bị một số sàn giao dịch và môi giới "cộng thêm giá" khi giao dịch với khách hàng. Số tiền chênh này không cố định mà phụ thuộc sức nóng của thị trường, có thể 5-20% giá bán.

Một số ý kiến cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất điều chỉnh cũng khiến giá dự án mới tăng cao. Tuy nhiên, chuyên gia của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư.

Dù vậy, bảng giá đất điều chỉnh có thể tạo tâm lý ăn theo, kích đẩy thị trường khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân. Điều này có thể khiến giá nhà tăng. Chủ tịch HOREA cho rằng cần có biện pháp kiểm soát giới "đầu nậu", cò đất tránh tình trạng lợi dụng việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để thổi giá đất nhằm trục lợi bất chính.

Theo các chuyên gia, ngoài việc tháo gỡ pháp lý các dự án hiện hữu, hy vọng tăng nguồn cung nhà ở đang được đặt vào nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm dự án nhà thương mại vừa được Chính phủ trình Quốc hội.

Điều này sẽ góp phần tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, từ đó góp phần kéo giảm giá nhà.