Hà Nội: Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành

Ngày 28/1, Cushman & Wakefield công bố Báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý IV/2025, cho thấy bức tranh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét về nguồn cung, sức cầu và chiến lược bán hàng của các chủ đầu tư, trong bối cảnh mặt bằng giá duy trì ở mức cao và cạnh tranh ngày càng gia tăng.

Theo báo cáo, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội tiếp tục tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoại thành, nơi đang được hưởng lợi từ sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông, sự phát triển của các khu đô thị tích hợp và mức giá cạnh tranh hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, khi quỹ đất tại khu vực lõi đô thị ngày càng hạn hẹp và chi phí phát triển tăng cao.

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước nhưng giảm 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự điều chỉnh về tốc độ ra hàng. 

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi hạ tầng kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán phù hợp hơn với khả năng chi trả của đa số người mua. Đây cũng là những khu vực đang hưởng lợi trực tiếp từ định hướng mở rộng không gian đô thị của Hà Nội trong những năm gần đây.

Xét theo phân khúc, căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh rõ nét nhu cầu ở thực của thị trường. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung tại các dự án có vị trí thuận lợi, quy hoạch bài bản và hệ tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng, cho thấy sự mất cân đối kéo dài trong cơ cấu nguồn cung nhà ở.

Trong quý IV/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III/2025, cho thấy sức cầu duy trì ổn định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với thời điểm trầm lắng trước đó.

Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển về khu vực ngoại ô với hạ tầng kết nối tốt cũng góp phần duy trì sức cầu, đặc biệt ở các dự án có tiện ích đồng bộ và tiến độ triển khai rõ ràng.

Một điểm đáng chú ý trong quý IV/2025 là giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý III/2025. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng lên, kéo mặt bằng giá chung giảm theo quý.

Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2024, mức giá này vẫn tăng mạnh tới 32%, phản ánh xu hướng tăng giá dài hạn của thị trường. Theo Cushman & Wakefield, áp lực tăng giá đến từ chi phí đầu vào leo thang, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính, trong khi nguồn cung tại khu vực trung tâm vẫn rất hạn chế. Điều này cho thấy, dù có những điều chỉnh ngắn hạn, mặt bằng giá nhà ở Hà Nội khó có khả năng giảm sâu trong bối cảnh hiện nay.

Không chỉ ở phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng dịch chuyển tương tự. Trong năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 3.500 căn nhà liền thổ mở bán mới, giảm 10% so với năm trước nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai, chỉ sau năm 2024. Riêng quý IV/2025, nguồn cung đạt hơn 220 căn, tăng nhẹ 3% so với quý trước nhưng giảm mạnh 87% so với cùng kỳ năm 2024 do thiếu vắng các dự án khu đô thị tích hợp quy mô lớn.

Năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, đạt mức cao nhất trong vòng 6 năm kể từ năm 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô. 

Tuy nhiên, riêng quý IV/2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn, giảm 64% so với quý trước và 77% so với cùng kỳ năm 2024 do nguồn cung hạn chế. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 9.917 USD/m², giảm 8% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm 2024, khi thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới tại các khu vực ven đô như Hoài Đức và Thạch Thất với mức giá hợp lý hơn.

Theo dự báo, giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, phần lớn tập trung tại các khu vực ngoại thành. 

Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân hợp lý và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực lõi. Các dự án tương lai sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi.