Hà Nội: Thị trường bất động sản ghi nhận xu hướng căn hộ dần thay thế thổ cư

Báo cáo Tổng quan Thị trường căn hộ thứ cấp và thổ cư Hà Nội quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng (One Mount Group) cho thấy, quý vừa qua, thị trường bất động sản Thủ đô ghi nhận khoảng 29.100 giao dịch, tăng nhẹ 1% so với quý trước nhưng giảm gần 9% so với cùng kỳ năm 2024.

Điểm đáng chú ý là căn hộ chung cư đặc biệt là thị trường thứ cấp đang trở thành động lực tăng trưởng chính của toàn thị trường. Tổng cộng có khoảng 20.800 giao dịch căn hộ, chiếm hơn 70% tổng lượng giao dịch, trong khi giao dịch nhà thổ cư chỉ đạt khoảng 6.100, giảm mạnh 35% so với quý 2 và 39% so với cùng kỳ năm trước.

Khu vực Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) nổi lên là tâm điểm sôi động nhất, ghi nhận hơn 8.000 giao dịch căn hộ, mức cao nhất trong hai năm trở lại đây. Khu Tây, với các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Cầu Giấy, vẫn giữ thị phần lớn nhưng lượng bán thứ cấp đã giảm nhẹ do nguồn cung sơ cấp khan hiếm.

Sự đảo chiều giữa hai phân khúc này thể hiện rõ ràng xu hướng thay đổi trong hành vi người mua nhà tại Thủ đô. Nếu như trước đây, sở hữu đất được xem là hình thức tích lũy tài sản bền vững thì nay, thế hệ người mua mới - đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ - lại ưu tiên những không gian sống tiện nghi, đồng bộ và được quản lý chuyên nghiệp. Căn hộ cao tầng vì thế trở thành lựa chọn phổ biến, vừa phù hợp với lối sống hiện đại, vừa thuận tiện về tài chính.

Cùng với đó, chính sách vay ưu đãi từ chủ đầu tư và ngân hàng, cùng mặt bằng giá căn hộ tăng đều trong năm qua, đã giúp những người có vốn tự có thấp dễ dàng tiếp cận hơn, từ đó tăng thanh khoản đáng kể cho toàn phân khúc.

Giá nhà thổ cư trung bình trong năm 2025 tăng tới 28%, có nơi tăng hơn 35%, đẩy tổng giá trị mỗi căn lên mức gấp 2,1 lần giá trung bình của một căn hộ chung cư. Điều này khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực ngày càng hạn chế, trong khi dòng tiền đầu tư ngắn hạn lại dịch chuyển sang các kênh khác có tính thanh khoản cao hơn như chứng khoán và vàng.

Một động lực quan trọng khác giúp thị trường căn hộ Hà Nội duy trì sức nóng là tiến độ hạ tầng được đẩy mạnh trong năm 2025. Chỉ trong quý III, thành phố đã khởi công hàng loạt công trình trọng điểm như cầu Trần Hưng Đạo, cầu Thượng Cát, hầm chui Cổ Linh, các tuyến metro số 2 và số 5, cùng nhiều dự án vành đai.

Sự phát triển này không chỉ giúp kết nối trung tâm với các khu vực phía Đông và phía Tây, mà còn tạo ra cú hích lớn cho thị trường bất động sản hai khu vực này - nơi tập trung hàng loạt đại đô thị hiện đại.

Trong đó, hai dự án Vinhomes Ocean Park ở khu Đông và Vinhomes Smart City ở khu Tây tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối. Chỉ riêng trong quý III, Vinhomes Ocean Park ghi nhận khoảng 3.200 giao dịch thứ cấp, chiếm 80% tổng lượng giao dịch khu Đông, trong khi Smart City đạt 1.500 giao dịch, tương đương 30% khu Tây.

Các phân khu sắp bàn giao như Metropolitan, Masteri Lakeside hay Sola Park được xem là tâm điểm thu hút người mua, nhờ tiến độ hoàn thiện nhanh và giá bán vẫn thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung khu vực.

Các chuyên gia dự báo trong năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ phục hồi nhẹ khi tăng trưởng GDP duy trì quanh mức 8-10% và mặt bằng lãi suất tiếp tục thấp. Giao dịch căn hộ thứ cấp có thể tăng khoảng 4,5%, còn thổ cư tăng khoảng 9% so với năm 2025. Tuy nhiên, giá bán vẫn neo cao và các chính sách kiểm soát đầu cơ có thể khiến nhà đầu tư chuyển hướng sang những kênh khác như vàng hay chứng khoán.

Thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay đang dịch chuyển theo hướng chuyên nghiệp hóa, khi giao dịch tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ, khả năng khai thác ổn định và kết nối giao thông thuận lợi.

Trong thời gian ngắn hạn, chung cư trung và cao cấp sẽ tiếp tục là "xương sống" của thị trường, còn về dài hạn, hạ tầng và chính sách tín dụng sẽ quyết định đà tăng trưởng của thị trường trong chu kỳ mới.