Hà Nội: Thị trường căn hộ thứ cấp "lên ngôi"

Theo thông tin từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý 2/2025, thị trường bất động sản cao tầng Hà Nội ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét khi nguồn cung trung cấp mở mới vắng bóng quý thứ 5 liên tiếp, kéo theo nhu cầu tìm mua chuyển hướng mạnh sang thị trường thứ cấp.

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn cân bằng mới giữa sơ cấp và thứ cấp.

Theo số liệu từ đơn vị này, Hà Nội ghi nhận khoảng 28.900 giao dịch bất động sản trong quý 2/2025, tăng 56% so với quý trước. Trong đó, giao dịch bất động sản thứ cấp chiếm 20.400 căn, gấp 2,4 lần sơ cấp (8.500 căn).

Căn hộ cao tầng tiếp tục là phân khúc sôi động nhất, với hơn 17.100 căn được giao dịch (gồm cả sơ cấp và thứ cấp), tăng 107% so với quý trước. Trong khi nguồn cung sơ cấp mở mới giảm thì giao dịch thứ cấp tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng tới 84% so với quý trước, đạt 9.400 căn nhờ quỹ hàng chuyển nhượng dồi dào, giá bán đa dạng và phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

Tuy nhiên, theo báo cáo Diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 và dự báo tình hình thị trường trong thời gian tới của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), tại Hà Nội, hơn 55,61% căn hộ thứ cấp hiện nay có giá trên 5 tỷ đồng, chỉ còn 3,91% căn hộ ở ngưỡng giá dưới 2 tỷ đồng. Điều này cho thấy, cơ cấu hàng hóa nhà ở đang mất cân đối, với phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp. Các dự án bất động sản giá rẻ ngày càng khan hiếm. Những căn hộ dưới 2 tỷ đồng chủ yếu là chung cư đã xây lâu năm, tọa lạc tại các khu vực xa trung tâm. 

Dù vậy, so với căn hộ sơ cấp, căn hộ thứ cấp vẫn thu hút nhiều tệp khách hàng hơn. Sự dịch chuyển này là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng - từ việc vắng bóng dự án trung cấp - bình dân, giá sơ cấp tăng cao, cho tới tâm lý thận trọng hơn của người mua.

Diễn biến của thị trường thứ cấp đang cho thấy một xu hướng rõ nét, đó là dòng tiền đang có sự điều tiết mạnh mẽ từ đất nền thiếu thanh khoản về các sản phẩm căn hộ thứ cấp đã bàn giao. Tính ổn định, khả năng khai thác cho thuê, chất lượng sống và pháp lý có sẵn tiếp tục là các yếu tố giúp thị trường chung cư thứ cấp giữ vững sức hút.

Nếu đà phục hồi này tiếp tục được duy trì trong các quý tới, phân khúc căn hộ thứ cấp sẽ tiếp tục đóng vai trò là động lực chính, giúp giữ nhịp thanh khoản chung cho toàn bộ thị trường bất động sản trong năm 2025.