Hà Nội: Thị trường căn hộ thứ cấp tăng nhiệt

Sau thời gian đi ngang hoặc giảm nhẹ từ đầu năm, thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội đang ghi nhận làn sóng tăng giá trở lại. 

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nhiều dự án lớn như Vinhomes Smart City, An Bình Plaza, Home City và Hà Nội Center Point đều chứng kiến mức tăng giá từ 150 - 350 triệu đồng/căn chỉ trong vòng một tháng gần đây.

Điển hình, tại dự án Home City, căn 2 ngủ 2 vệ sinh với diện tích ngoài 70m2, cũng tăng 200-350 triệu so với ngay thời điểm đầu tháng 5/2025, từ mức giá 6,2-6,3 tỷ đồng/căn, tăng lên 6,5-6,7 tỷ đồng/căn. 

Dự án Hà Nội Center Point với dòng sản phẩm 2 ngủ 2 vệ sinh, giá bán thời điểm hiện tại đều ngoài 6 tỷ đồng/căn, không có căn nào ở mức giá 5,7-5,8 tỷ đồng/căn sau thời điểm Tết Nguyên đán.

Tại dự án An Bình Plaza, căn hộ 2 phòng ngủ 1 vệ sinh (sở hữu 50 năm) tăng từ 3,3 - 3,5 tỷ lên 3,6 - 3,8 tỷ đồng/căn. Những căn diện tích 55m², sở hữu lâu dài, từng được chào bán ở mức 4,3 - 4,4 tỷ đồng sau Tết, nay phổ biến ở mức 4,6 - 4,7 tỷ đồng/căn, có nơi rao đến 5 tỷ. Các căn 3 phòng ngủ tại đây cũng ghi nhận mức tăng tương ứng. 

Tương tự, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường như công ty PropertyGuru Vietnam và One Mount Group cũng ghi nhận, phân khúc căn hộ thứ cấp sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột trong việc giữ nhịp thanh khoản cho thị trường bất động sản năm 2025.

Nguyên nhân bởi nguồn hàng sơ cấp trong 2 tháng gần đây liên tục được tung ra thị trường Hà Nội. Đáng nói, giá bán của nguồn hàng sơ cấp đều rất cao, thiết lập mức giá khoảng từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Trừ 2 dự án sơ cấp ở Hà Đông có mức giá trung bình 85-95 triệu đồng/m2 thì loạt dự án mới chào thị trường Hà Nội đều đang có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Số dự án có mức giá từ 150-220 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30% nguồn cung thị trường. Diễn biến nguồn hàng mới trong 2 tháng qua đã đẩy giá chung cư Hà Nội trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng giá.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng (One Mount Group) nhận định, diễn biến thị trường thứ cấp hiện tại cho thấy dòng tiền dịch chuyển rõ rệt từ các sản phẩm đất nền kém thanh khoản sang phân khúc căn hộ đã bàn giao. Tính ổn định, khả năng cho thuê, chất lượng sống cùng pháp lý hoàn chỉnh đang là các yếu tố giúp căn hộ chuyển nhượng giữ vững sức hút.

Trong bối cảnh mặt bằng giá đất nền và nhà phố tại nhiều khu vực bị đẩy lên cao nhưng thanh khoản yếu, giới đầu tư đang có xu hướng tìm đến những tài sản có thể “tiền tươi thóc thật” và hạn chế rủi ro pháp lý. Điều này lý giải vì sao dù giá căn hộ thứ cấp tăng nhanh chỉ trong vài tuần, nhu cầu tìm kiếm vẫn tiếp tục nhích lên, cho thấy lực cầu có thật, thay vì chỉ là "sốt ảo".

Tuy vậy, một số chuyên gia cảnh báo đà tăng giá hiện tại cũng tiềm ẩn nhiều yếu tố cần theo dõi. Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, mặt bằng giá nhà đất trong quý I và II/2025 đã bị đẩy lên quá cao, vượt qua các dự báo trước đó, khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản. 

Về dài hạn, thị trường được dự báo sẽ phân hóa mạnh theo chất lượng và năng lực phát triển dự án. Những dự án được quản lý tốt, tiện ích đầy đủ, hạ tầng ổn định và minh bạch về quyền sở hữu sẽ tiếp tục giữ giá, thậm chí có dư địa tăng. Ngược lại, các sản phẩm thiếu minh bạch, xuống cấp hoặc có tranh chấp sẽ nhanh chóng bị thị trường đào thải. Với bối cảnh hiện nay, người mua dù để ở hay đầu tư trung hạn cần tập trung vào giá trị sử dụng thật và khả năng khai thác thực tế thay vì chạy theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn.