Hoàn thiện hành lang pháp lý cho condotel, officetel và các công trình lưu trú

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản số 109/2026/CV-HoREA ngày 2/9/2026 gửi cơ quan có thẩm quyền, đề xuất hoàn thiện chính sách pháp luật điều chỉnh các loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo HoREA, thị trường condotel đã hình thành với quy mô lớn. Hiệp hội dẫn thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong giai đoạn từ năm 2022 đến tháng 6/2026 đã có 35.538 sản phẩm condotel được phát triển, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, shophouse du lịch.

HoREA ước tính tổng số sản phẩm condotel hiện nay vào khoảng 146.438 căn. Hiệp hội cho rằng, phần lớn các dự án condotel được phát triển trong giai đoạn 2007-2020 gặp vướng mắc do hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, việc thực thi tại một số địa phương chưa thống nhất, có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thời hạn lâu dài cho condotel trên đất thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh đó, một số dự án còn tồn tại những vấn đề liên quan đến năng lực chủ đầu tư, vi phạm pháp luật, cam kết lợi nhuận quá cao hoặc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.

HoREA nhấn mạnh việc xử lý các dự án, sản phẩm tồn đọng phải trên cơ sở khắc phục vướng mắc pháp lý nhưng không được hợp thức hóa các hành vi vi phạm. Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Ngoài vấn đề đất đai, thị trường còn phát sinh hệ lụy từ việc một số chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận ở mức cao để thu hút khách hàng. Khi hiệu quả khai thác không đạt kỳ vọng, các cam kết này trở thành áp lực tài chính, kéo theo tranh chấp và ảnh hưởng quyền lợi nhà đầu tư.

HoREA cho rằng, thực tế phát triển của condotel, officetel và các loại hình lưu trú cho thấy nhu cầu cần có một khung pháp lý thống nhất để quản lý.

Hiện các sản phẩm này được phân loạt thành ba nhóm chính. Nhóm thứ nhất là công trình có công năng du lịch như condotel, biệt thự du lịch, shophouse du lịch, tập trung chủ yếu tại các địa phương ven biển và hải đảo.

Nhóm thứ hai là công trình có công năng văn phòng như officetel, căn hộ dịch vụ, được phát triển trong các tòa nhà độc lập hoặc công trình hỗn hợp.

Nhóm thứ ba là các công trình có công năng lưu trú khác như farmstay, căn hộ mini có nhiều phòng cho thuê, sleep box. Đây là những sản phẩm mới xuất hiện trong những năm gần đây, nhất là tại các đô thị lớn và khu vực gần sân bay.

HoREA cho rằng tất cả các loại hình trên đều là sản phẩm bất động sản được đưa vào kinh doanh và cần được đưa vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời bảo đảm sự thống nhất với các luật có liên quan.

HoREA đề nghị trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thay vì liệt kê riêng từng sản phẩm nên sử dụng thống nhất khái niệm “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”. Theo Hiệp hội, cách quy định này có tính bao quát hơn và có thể áp dụng cho những mô hình lưu trú mới phát sinh trong thực tế, thay vì phải tiếp tục sửa luật mỗi khi xuất hiện một loại hình mới như farmstay.

Một đề xuất khác đáng chú của HoREA là cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú.

Theo phương án Hiệp hội đưa ra, phần diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.

HoREA cho rằng chính sách này có thể được thiết kế tương tự quy định đối với người nước ngoài mua căn hộ chung cư, qua đó mở rộng nhóm khách hàng và nguồn vốn cho các sản phẩm bất động sản du lịch, lưu trú. Đây mới là kiến nghị sửa luật của HoREA, không phải quy định đã được áp dụng.

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất bổ sung hợp đồng mẫu cho thuê bất động sản ngắn hạn của các nền tảng điện tử kết nối quốc tế được phép hoạt động tại Việt Nam.

Hiệp hội cũng đề nghị công nhận hình thức hợp đồng điện tử trong giao dịch này, với các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda... nhằm phù hợp với quá trình chuyển đổi số và quản lý dữ liệu bất động sản. Các nền tảng điện tử kết nối quốc tế có trách nhiệm trích nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người cho thuê lưu trú ngắn hạn theo quy định được HoREA dẫn chiếu.

Bên cạnh đó, theo công văn, hoạt động kinh doanh các công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú còn phải đồng thời tuân thủ các quy định liên quan đến đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, du lịch, cư trú và quản lý vận hành nhà chung cư hỗn hợp.

Trong đó, HoREA dẫn quy chuẩn xây dựng hiện hành để xác định “căn hộ lưu trú” là loại căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú và có các trang thiết bị, dịch vụ cần thiết cho người thuê tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

HoREA đánh giá việc phát triển các công trình phục vụ du lịch, lưu trú là cần thiết để đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn và dài hạn của khách du lịch, khách vãng lai cũng như nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Hiệp hội ví dụ về một số dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn đã góp phần thúc đẩy du lịch và thay đổi diện mạo các địa phương, đồng thời cho rằng condotel cần được điều chỉnh bằng một hệ thống quy định đầy đủ, đồng bộ và thống nhất, thay vì để các dự án tiếp tục vận hành trong khoảng trống pháp lý.

Từ đó, HoREA kiến nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) kế thừa quy định về “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”, đồng thời bổ sung các quy định liên quan đến mua bán, cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng, quyền của người mua và điều kiện đưa các sản phẩm này vào kinh doanh.