HoREA đề xuất loạt cơ chế đặc thù cho mô hình nhà ở cho thuê giá phù hợp

Trong tham luận gửi Hội nghị quán triệt, triển khai và xúc tiến đầu tư dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị trên địa bàn TP.HCM ngày 9/6, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá cao định hướng của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về việc ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp.

Theo HoREA, thực tế nhiều năm qua cho thấy cơ cấu sản phẩm nhà ở tại Việt Nam vẫn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu thuê nhà của người lao động và người có thu nhập trung bình ngày càng lớn. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường nhà ở.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM và Sở Xây dựng năm 2018 cho thấy có tới 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở. Nguyên nhân là nhiều lao động chỉ làm việc tại thành phố trong khoảng 10-12 năm trước khi trở về quê, do đó không có nhu cầu sở hữu nhà ở mà ưu tiên thuê nhà với chi phí phù hợp.

Sau khi hợp nhất Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TPHCM có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 mới đạt 17.902 căn hộ. Kế hoạch giai đoạn 2026-2030 là 181.498 căn, nâng tổng số căn hộ nhà ở xã hội lên khoảng 199.400 căn vào năm 2030 nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu nhà ở xã hội cho thuê.

Hiệp hội cho biết nhà ở xã hội cho thuê hiện có mức giá thấp nhất trên thị trường do được Nhà nước quy định đơn giá thuê. Theo Quyết định 80/2024 của UBND TPHCM, đơn giá thuê nhà ở xã hội tại các chung cư trên 4 tầng là 118.000 đồng/m2, bao gồm VAT. Với căn hộ 55 m2, người thuê chỉ phải trả khoảng 6,49 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn nhiều so với mức trên dưới 15 triệu đồng/tháng của căn hộ thương mại cùng diện tích.

Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở xã hội cho thuê hiện rất ít. Do nguồn cung hạn chế, phần lớn người lao động thu nhập thấp vẫn phải lựa chọn thuê phòng trọ tư nhân với giá khoảng trên dưới 2 triệu đồng/tháng, trong khi chất lượng và tiện ích tại nhiều khu trọ chưa được đảm bảo. 

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM trước thời điểm sáp nhập, thành phố có khoảng 60.470 khu nhà trọ với hơn 560.000 phòng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu người. Đây đang là nguồn cung nhà ở thuê chủ lực cho người lao động thu nhập thấp nhưng chưa được hưởng đầy đủ các chính sách hỗ trợ như một loại hình nhà ở xã hội.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp, HoREA kiến nghị bổ sung một hệ thống cơ chế, chính sách riêng vào quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và các luật liên quan trong năm 2026.

Trong đó, Hiệp hội đề xuất miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với phần diện tích thực hiện dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong toàn bộ vòng đời dự án. Đồng thời, cho phép khấu trừ hợp lý chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tạo lập quỹ đất nhằm giảm giá thành đầu tư và giá thuê nhà.

HoREA cũng kiến nghị chỉ áp dụng ưu đãi đối với các dự án cam kết vận hành cho thuê tối thiểu 20 năm, tương ứng với thời gian hoàn vốn thực tế của loại hình này.

Về chính sách thuế, hiệp hội đề xuất khôi phục cơ chế giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp.

Bên cạnh đó, các dự án cần được tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi dài hạn tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định, với thời hạn vay từ 15-20 năm và lãi suất phù hợp.

HoREA cũng kiến nghị dư nợ cho vay đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng nhằm khuyến khích dòng vốn chảy vào phân khúc này.

Ngoài các chính sách về đất đai, thuế và tín dụng, Hiệp hội còn đề xuất xây dựng cơ chế quy định giá trần cho thuê đối với nhà ở giá phù hợp; bổ sung quy chuẩn cho phép phát triển căn hộ nhỏ từ 15 m² trở lên để đáp ứng nhu cầu thuê của người độc thân hoặc hộ gia đình ít người; đồng thời thiết lập “luồng xanh” trong thủ tục đầu tư nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án.