HoREA đề xuất thời hạn sử dụng chung cư xây mới tối đa không quá 99 năm

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có Văn bản số 91/2026/CV-HoREA đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng mới, nhằm phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Theo HoREA, Nghị quyết 21 đã định hướng sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai và các luật liên quan nhằm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, tăng nguồn cung nhà ở và kéo mặt bằng giá về mức hợp lý.

Đáng chú ý, Nghị quyết 21 chủ trương giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên áp dụng cho nhà chung cư. Tuy nhiên, đối với các chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo tuổi thọ công trình, đồng thời vẫn bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu thông qua cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại khi công trình hết niên hạn.

Trên cơ sở đó, HoREA đề xuất Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư tối đa không quá 99 năm. Đây là mô hình phổ biến tại nhiều quốc gia, trong đó có Singapore, nơi phần lớn căn hộ của Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) được sở hữu trong thời hạn 99 năm.

Hiệp hội cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không đồng nghĩa với việc thay đổi chế độ sử dụng đất. Chủ sở hữu căn hộ vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, trong khi thời hạn sử dụng nhà được xác định theo tuổi thọ của công trình.

Đối với các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài theo các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024, HoREA đề nghị tiếp tục công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và không áp dụng quy định hồi tố.

Hiệp hội cũng kiến nghị không áp dụng quy định mới đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Theo HoREA, nhóm chủ sở hữu này cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự các chung cư xây trước năm 1994 nhằm bảo đảm công bằng về quyền lợi.

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất quy định rõ quyền sở hữu căn hộ chỉ chấm dứt khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ và chủ sở hữu không còn quyền chiếm hữu, sử dụng công trình.

Theo Hiệp hội, khi chung cư hết niên hạn sử dụng, các chủ sở hữu cần có trách nhiệm đóng góp kinh phí để phá dỡ và xây dựng lại công trình, thay vì tiếp tục duy trì cơ chế được hỗ trợ như hiện nay. Điều này sẽ góp phần xác lập rõ quyền và nghĩa vụ của người sở hữu căn hộ, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Ngoài ra, HoREA kiến nghị chỉ giao lại khu đất cho Nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư mới trong trường hợp các chủ sở hữu không đủ khả năng góp vốn hoặc không thống nhất được nhà đầu tư đủ điều kiện triển khai dự án. Theo Hiệp hội, quy định này sẽ bảo đảm tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư.