HoREA: Việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản là chưa cần thiết

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã gửi văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập.

Trong văn bản, Hiệp hội này cho rằng đề xuất thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản có thể chưa phù hợp với chủ trương của Trung ương về sắp xếp, tinh gọn bộ máy, giảm đầu mối và hạn chế phát sinh tổ chức mới.

Việc thành lập một đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp tỉnh - như dự thảo nêu - đồng nghĩa với việc gia tăng biên chế, tăng chi ngân sách và tạo thêm đầu mối hành chính cần quản lý. Nếu mỗi địa phương đều lập một trung tâm và có thể mở nhiều điểm giao dịch, chi phí vận hành cũng sẽ tăng lên đáng kể.

Hiệp hội chỉ ra sự trùng lặp rõ ràng trong các bộ phận của Trung tâm. Ví dụ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ về thu, nộp thuế, phí vẫn thuộc cơ quan Thuế cấp tỉnh quản lý; bộ phận tiếp nhận hồ sơ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và sẽ được tổ chức lại về Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

Việc giao cho Trung tâm giao dịch thẩm tra, thẩm định tính pháp lý nguồn cung bất động sản sẽ tốn nhiều thời gian, công sức và tiềm ẩn rủi ro pháp lý. HoREA nhấn mạnh rằng nhiệm vụ này đã được xã hội hóa thông qua các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, môi giới và công chứng, chứng thực hợp đồng. Nhà nước chỉ cần quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm pháp lý khi công bố thông tin.

Theo HoREA, một số vấn đề mới phát sinh đề nghị Nhà nước cần quan tâm quản lý hoặc một số quy định pháp luật bất cập cần có giải pháp xử lý.

Thứ nhất, quản lý phân lô, bán nền ngoài dự án: Luật hiện hành chưa quy định loại sản phẩm “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản” và chưa có cơ chế bảo vệ khách hàng khi mua phải các sản phẩm trái phép.

Thứ hai, kiểm soát tiền đặt cọc: Luật chỉ quy định thu tiền đặt cọc tối đa 5% khi sản phẩm đã đủ điều kiện kinh doanh, nhưng chưa kiểm soát “tiền giữ chỗ” hay “hợp đồng hứa mua, hứa bán” khi sản phẩm chưa đủ điều kiện. Việc lợi dụng quy định này dẫn đến rủi ro cho khách hàng, có thể phải đặt cọc giá trị lớn.

Thứ ba, quản lý bất động sản du lịch: Luật chưa áp dụng cho công trình hình thành trong tương lai phục vụ mục đích du lịch, lưu trú (condotel). Thiếu quy định về việc Sở Xây dựng xác nhận điều kiện bán, cho thuê mua đã gây thiệt hại cho khách hàng.

Thứ tư, bảo vệ khách hàng trước bất động sản phái sinh: Chưa có cơ chế bảo vệ khách hàng với sản phẩm như “sở hữu kỳ nghỉ” hay huy động vốn thông qua chia nhỏ giá trị bất động sản (blockchain), dù các hình thức này đã xuất hiện và gây rủi ro.

Từ những nhận định trên, Hiệp hội đề nghị tại thời điểm hiện nay, chưa thật sự cần thiết thành lập “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập”.

Mặc dù không ủng hộ việc thành lập Trung tâm vào thời điểm này, HoREA nhấn mạnh sự cần thiết của việc siết chặt yêu cầu công khai thông tin đối với chủ đầu tư. Hiệp hội đề xuất bắt buộc chủ đầu tư công khai đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản - từ nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai đến quyền sử dụng đất đã có hạ tầng - trên hệ thống thông tin của Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh và website của doanh nghiệp.

Với các trường hợp không công bố đầy đủ, HoREA đề nghị xử phạt nghiêm để bảo vệ người mua và tạo môi trường thị trường lành mạnh.

Hiệp hội đồng thời kiến nghị Chính phủ sớm xây dựng đề án sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và điều chỉnh một số quy định liên quan nhằm bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Dự kiến, đề án này nên trình Quốc hội khóa XVI tại kỳ họp đầu tiên vào tháng 4/2026, trong đó ưu tiên hoàn thiện cơ chế bảo đảm tính minh bạch trong giao dịch và hoạt động kinh doanh bất động sản.