JLL: Hơn 50% sàn văn phòng trước nguy cơ lỗi thời

Theo báo cáo của JLL, thị trường văn phòng TP.HCM đang chuyển đổi mạnh mẽ. Nếu trước đây vị trí và giá thuê là yếu tố quyết định, thì ngày nay hiệu quả năng lượng, chất lượng môi trường làm việc, khả năng đáp ứng Net Zero và trải nghiệm nhân viên đang trở thành ưu tiên hàng đầu.

Nghiên cứu của JLL toàn cầu cho thấy khoảng 65% tòa nhà văn phòng hiện nay có nguy cơ lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp. Đây vừa là thách thức vừa là cơ hội tái định vị và tạo giá trị mới cho tài sản hiện hữu.

Thực trạng thị trường văn phòng Việt Nam

Theo ghi nhận của JLL tại TP.HCM (cũ) & Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng khoảng 4,1 triệu m², trong đó văn phòng hạng A chỉ chiếm 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận xanh quốc tế và hầu hết đều được phát triển theo định hướng ESG ngay từ đầu.

Sự thay đổi này đang tạo ra thách thức không nhỏ cho nhóm tài sản hiện hữu, đặc biệt các tòa nhà được phát triển cách đây 10 - 20 năm. Mặc dù nhiều tòa nhà vẫn sở hữu vị trí thuận lợi và chất lượng xây dựng tốt, nhưng không ít tài sản đang đối mặt với hạn chế như hệ thống cơ điện thiếu hiệu quả, tiêu hao năng lượng lớn, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng tiêu chuẩn mới hoặc thiếu tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm người dùng. Khi doanh nghiệp ngày càng đặt ESG vào trung tâm chiến lược phát triển, khoảng cách cạnh tranh giữa tòa nhà đã nâng cấp và tài sản chưa chuyển đổi sẽ ngày càng gia tăng.

Tuy nhiên, đây không phải là câu chuyện về việc thay thế tòa nhà cũ bằng nguồn cung mới. Trên thực tế, nhiều tài sản hiện hữu đang sở hữu lợi thế khó thay thế như vị trí trung tâm, khả năng kết nối giao thông và cộng đồng khách thuê ổn định. Với chiến lược nâng cấp phù hợp, các tòa nhà này hoàn toàn có thể được tái định vị để tiếp tục cạnh tranh hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Đầu tư ESG là bảo vệ giá trị dài hạn

Các dự án JLL tư vấn cho thấy với khoản đầu tư nâng cấp có định hướng chiến lược (thường dao động từ 1% đến 7% tổng giá trị tài sản), chủ đầu tư và khách thuê có thể tiết kiệm chi phí vận hành trong dài hạn với mức tiết kiệm ước tính cao hơn nhiều lần so với khoản đầu tư ban đầu.

ESG không phải chi phí phát sinh mà là khoản đầu tư bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản. Nhiều chủ sở hữu cho rằng nâng cấp ESG tốn kém, nhưng thực tế các chương trình thành công thường tập trung vào hạng mục tác động trực tiếp như: hệ thống HVAC hiệu suất cao, chiếu sáng LED, nền tảng quản lý thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu tiêu thụ nước và nâng cấp tiện ích sức khỏe.

Bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý & Phát triển Dự án, JLL Việt Nam, nhận định: "ESG đang tạo ra chuẩn mực mới cho thị trường văn phòng. Trong quá khứ, nhiều chủ sở hữu xem việc nâng cấp tòa nhà là khoản chi phí cần cân nhắc. Ngày nay, chúng tôi nhìn thấy một bức tranh hoàn toàn khác. Những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người sử dụng và công nghệ vận hành đang có khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, duy trì giá thuê tốt hơn và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Đối với nhiều tòa nhà hiện hữu tại TP.HCM, đây là cơ hội để tái định vị tài sản và tạo ra lợi thế cạnh tranh mới".

Nghiên cứu JLL cho thấy các tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng đạt giá thuê cao hơn 15 - 30% so với tài sản còn lại. Sự thành công của các tòa nhà vừa được nâng cấp như Mê Linh Point Tower, mPlaza và Vincom Center Tower tại TP. HCM là minh chứng rõ nét cho xu hướng dịch chuyển này. Sau quá trình nâng cấp, các dự án được đón nhận tích cực, phản ánh sự chú trọng ngày càng cao của khách thuê đến chất lượng tài sản và lợi ích ESG.

JLL ghi nhận các công ty công nghệ, tài chính, dược phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp ưu tiên không gian có chứng nhận xanh, theo dõi tiêu thụ năng lượng và hỗ trợ mục tiêu Net Zero. Xu hướng này xuất phát từ cam kết phát thải ròng bằng 0 trước 2050 của hầu hết tập đoàn toàn cầu. Yêu cầu giảm phát thải toàn diện, đặc biệt phạm vi Scope 3, khiến doanh nghiệp nhận ra tính cấp bách của việc lựa chọn BĐS xanh.

Để hiện thực hóa các cam kết này, nhiều doanh nghiệp đang áp dụng các khung tiêu chuẩn quốc tế. Các công ty cam kết ứng phó khí hậu đang áp dụng SBTi để xác định mức cắt giảm phát thải cần thiết nhằm giữ nhiệt độ toàn cầu tăng dưới 1,5 - 2°C. SBTi sẽ điều chỉnh mức cắt giảm hàng năm nếu bất động sản không đạt tiến độ. Nhiều tổ chức cũng áp dụng GHG Protocol (tiêu chuẩn quốc tế từ cuối những năm 1990), theo đuổi xác thực bên thứ ba cho mục tiêu phát thải và mua chứng chỉ năng lượng tái tạo được chứng nhận Green-e.

Theo bà Stephanie, một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường là việc ESG đã biến mối quan hệ giữa chủ nhà và khách thuê thành một mô hình hợp tác mang tính cộng hưởng.

"Trước đây, chủ nhà tối đa hóa lợi nhuận, khách thuê tối ưu chi phí. Ngày nay, ESG tạo cơ hội cả hai cùng đạt mục tiêu. Chủ nhà hưởng lợi từ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tốt hơn và giá trị bảo toàn. Khách thuê hưởng lợi từ chi phí vận hành thấp hơn, môi trường chất lượng hơn và đáp ứng cam kết không phát thải carbon. Đó là kịch bản win-win thực sự".

Trong bối cảnh thị trường văn phòng bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, việc nâng cấp tòa nhà hiện hữu không còn là lựa chọn phòng thủ mà đã trở thành chiến lược tăng trưởng dài hạn. Những tòa nhà chủ động chuyển đổi từ hôm nay sẽ có vị thế tốt nhất để đáp ứng nhu cầu của thế hệ khách thuê tiếp theo, đồng thời tạo ra lợi ích bền vững cho cả chủ nhà và khách thuê.