JLL: Thị trường bất động sản sôi động cuối năm

Thị trường nhà ở Hà Nội sôi động, giá bán duy trì mức cao

Trong khi phân khúc căn hộ bùng nổ với nguồn cung và sức cầu dồi dào, thì thị trường nhà liền thổ lại có phần trầm lắng hơn, đang trong giai đoạn tích lũy và chờ đợi những cú hích từ hạ tầng để bước vào chu kỳ mới. Tuy nhiên, điểm chung của cả hai phân khúc là mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn đang được duy trì ở mức cao.

Trong quý cuối năm 2025, phân khúc căn hộ phân khúc cao (bao gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang) đã trở thành tâm điểm của thị trường với 5.000 căn được hấp thụ. Động lực chính đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động ở khu vực phía Bắc và Đông Hà Nội, dẫn đầu bởi các dự án lớn như Vinhomes Global Gate (Đông Anh), cùng loạt dự án Ruby và Long Biên Central (Long Biên). Chính sách thanh toán kéo dài và giỏ hàng đa dạng góp phần kích thích nhu cầu của cả người mua ở thực và nhà đầu tư.

Tính đến quý 4/2025, tổng nguồn cung tích lũy căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ tại Hà Nội lần lượt đạt 65.000 căn và 63.900 căn.

Nguồn cung mới cũng bùng nổ trong quý 4 với gần 5.700 căn ra mắt, nâng tổng nguồn cung cả năm 2025 lên gần 9.400 căn. Các chủ đầu tư lớn như Masterise và MIK tiếp tục dẫn dắt thị trường phía Bắc khi bổ sung thêm khoảng 3.500 căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, sự chú ý đặc biệt lại đổ dồn về khu vực Tây Hồ Tây với dự án The Prime, đánh dấu một giai đoạn phát triển mới của đại đô thị Starlake. Với số lượng giới hạn và tâm lý thị trường tăng ở khu vực Tây Hồ Tây, dự án sớm nhận được nhiều quan tâm từ các khách hàng trong và ngoài nước.

Sự sôi động này đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức 4.300 USD/m², tăng vọt 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện hàng loạt dự án được định vị ở hạng sang với giá phổ biến từ 5.000 - 6.500 USD/m². Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng trưởng ấn tượng 18,7% theo năm, đạt 3.520 USD/m², đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc vành đai 2.

Phân khúc nhà liền thổ ghi nhận lượng giao dịch chậm lại trong quý 4, chỉ với 426 căn được bán, nâng tổng giao dịch cả năm 2025 lên khoảng 4.400 căn. Nguyên nhân chính là do nguồn cung mới hạn chế với chỉ 225 căn mở bán trong quý và lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn. Các giao dịch chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư nhắm vào phân khúc giá thấp, với các căn liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại các khu vực như Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì. Trong khi đó, các biệt thự giá trên 8.000 USD/m² gặp khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp.

Giá bán sơ cấp trung bình đã hạ nhiệt nhẹ xuống còn 9.700 USD/m² đất, giảm 6,9% theo năm. Tuy nhiên, sự sụt giảm này không phản ánh sự đi xuống của thị trường, mà chủ yếu do nguồn cung mới trong quý nằm ở các vị trí xa trung tâm hơn, có mức giá cạnh tranh hơn. Trên thực tế, loại hình shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, từ 10.000 - 17.000 USD/m² đất. Niềm tin vào thị trường vẫn được thể hiện rõ ở kênh thứ cấp, nơi giá bán tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt 8.700 USD/m².

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, nhận định: "Năm 2026 hứa hẹn sẽ là một năm sôi động cho cả hai phân khúc. Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục chứng kiến sự ra mắt của nhiều sản phẩm đa dạng từ Cao cấp đến Sang trọng, lan rộng ra các khu vực như Đông Anh, Long Biên, và Cầu Giấy. Giá bán sơ cấp tăng liên tục trong năm qua góp phần tạo nền tảng giá cho các dự án mới, với định vị ngày càng cao cấp, dự kiến phổ biến trên 5.000 USD/m², thậm chí 'BĐS Hàng hiệu' có thể trên 6.500 USD/m².

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà liền thổ được dự báo sẽ tăng mạnh trở lại, đặc biệt là tại các quỹ đất xa trung tâm gắn liền với các trục đường tương lai. Việc Hà Nội đẩy mạnh các quy hoạch hạ tầng quan trọng như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic sẽ góp phần phục hồi các quỹ đất đã "ngủ yên" trong thời gian dài, tạo đà cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh".

Thị trường nhà ở TP.HCM bùng nổ giao dịch vào cuối năm

Theo JLL Việt Nam, tính đến quý 4/2025, tổng nguồn cung tích lũy căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ tại TP.HCM (trước sáp nhập tỉnh) lần lượt đạt khoảng 69.900 căn và 30.300 căn.

Báo cáo cho thấy thị trường nhà ở tại TP.HCM (trước sáp nhập tỉnh) đã bước vào một giai đoạn bán hàng sôi động trong quý 4/2025. Sức cầu hồi phục mạnh mẽ cùng với sự gia nhập của nguồn cung mới, đặc biệt từ các dự án quy mô lớn, đã thúc đẩy lượng giao dịch tăng vọt ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, báo hiệu một chu kỳ tăng trưởng mới cho năm 2026.

Sức cầu tăng trưởng đột phá, dẫn dắt bởi các dự án phía Đông và Cần Giờ. Thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận khoảng 1.736 giao dịch thành công, tăng trưởng ấn tượng 33% so với quý trước. Hoạt động giao dịch sơ cấp sôi động nhất tập trung tại khu vực nút giao An Phú, với các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án Eaton Park, The Global City và The Privé. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch thuộc phân khúc sang trọng, với mức giá dao động từ 120 triệu - 150 triệu VNĐ/m².

Phân khúc nhà liền thổ chứng kiến sự tăng trưởng đột phá với hơn 2.000 căn được hấp thụ trong quý, một kỷ lục trong giai đoạn từ năm 2022 đến nay. Động lực chính đến từ số lượng lớn giao dịch sơ cấp của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ. Các đợt mở bán của những dự án nổi bật khác như Gladia by The Water, The Meadow và The Sholi Bình Tân cũng đóng góp tích cực vào tổng lượng giao dịch. Nhiều chủ đầu tư đã thúc đẩy sức mua cuối năm bằng cách triển khai các chương trình chiết khấu cao và chính sách thanh toán đa dạng. 

Đặc biệt, chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng được áp dụng riêng tại Vinhomes Green Paradise đã giúp giảm đáng kể áp lực dòng tiền, thu hút thành công các nhóm nhà đầu tư có vốn nhỏ hơn với kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận từ các dự án hạ tầng trong tương lai. Người mua nhà vẫn thể hiện nhu cầu mạnh mẽ đối với các dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác thương mại cao và khả năng thanh khoản tốt.

Nguồn cung tăng vọt từ các dự án quy mô lớn. Trong quý 4/2025, nguồn cung căn hộ phân khúc cao đạt 1.826 căn, tăng 47% theo quý. Phần lớn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu như Eaton Park (giai đoạn cuối) và The Privé (giai đoạn 2). Thị trường cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khác như việc phân khu Masteri Grand View (The Global City) tiến đến ký kết hợp đồng mua bán và sự tái khởi động của các dự án đã tạm ngưng nhiều năm như Narra Residence (Empire City) và The Park Avenue (NovaLand).

Nguồn cung thị trường nhà liền thổ tăng mạnh lên 3.387 căn trong quý, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Green Paradise với hai phân khu đầu tiên là Vịnh Tiên và Vịnh Ngọc. Một dự án mới đáng chú ý khác là Gladia by the Water (Khang Điền - Keppel Land).

Giá bán sơ cấp nhà liền thổ giảm do yếu tố thống kê, thị trường thứ cấp tăng trưởng ổn định. Giá bán sơ cấp tại thị trường Căn hộ phân khúc Cao đạt 5.099 USD/m², tăng nhẹ 0,7% theo quý và 1,9% theo năm. Đáng chú ý, đợt mở bán giai đoạn cuối của Eaton Park ghi nhận mức giá tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, nhờ được quản lý bởi thương hiệu Hilton và tiến độ tích cực của các công trình hạ tầng khu Đông. Trong khi đó, giá bán thứ cấp của phân khúc này tăng trưởng ổn định ở mức 2,8% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 3.995 USD/m².

Ngược lại, mức giá sơ cấp của thị trường nhà liền thổ ghi nhận ở mức 8.033 USD/m² đất, giảm mạnh 48,5% theo quý và 52,6% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự tham gia rổ hàng bán của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh, làm giảm mức giá trung bình toàn thị trường so với giai đoạn trước vốn chỉ có các sản phẩm đắt đỏ. Diễn biến ở thị trường thứ cấp đã khẳng định niềm tin của nhà đầu tư, với giá bán tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 6.786 USD/m² đất.

Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam chia sẻ: "Những diễn biến trong quý cuối năm 2025 đã cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn thể hiện sự quan tâm rõ rệt đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Trong cả năm 2026, chúng tôi dự báo thị trường sẽ tiếp tục đà tăng trưởng này và có thể chào đón nguồn cung mới dồi dào, với khoảng 7.500 căn hộ - 8.000 căn hộ phân khúc cao và 4.500 căn nhà liền thổ. Các dự án đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya sẽ là những nguồn cung chính trong thời gian tới, đóng góp đáng kể cho thị trường. 

Song song đó, việc tiến độ triển khai pháp lý được cải thiện cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm đang dần hoàn thiện như các đường vành đai 3, 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư sẽ là bệ đỡ vững chắc, không chỉ thúc đẩy các dự án hiện hữu mà còn khuyến khích hàng loạt dự án mới được khởi động. Với những yếu tố tích cực này, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mang lại những chuyển biến rõ nét và bền vững hơn cho thị trường bất động sản TP.HCM".