Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản

Mặc dù thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực về mặt pháp lý, song tình hình “sức khoẻ” tài chính của nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa mấy khả quan.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 70% số doanh nghiệp bất động sản phản ánh các cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng đối với doanh nghiệp. Dù đã có các chính sách ưu đãi lãi suất từ Ngân hàng Nhà nước, nhưng trên thực tế để tiếp cận dòng vốn rẻ là điều không dễ dàng.

Theo đó, các doanh nghiệp địa ốc chưa tiếp cận được mức lãi suất thấp như kì vọng. Hiện nay, các ngân hàng thương mại vẫn hạn chế hạn mức tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, cũng như thêm nhiều điều kiện khắt khe hơn để có thể cấp vốn.

Trong bối cảnh khó thu xếp nguồn tài chính, áp lực trả nợ cũ hoặc đáo hạn trái phiếu là một thách thức khác mà doanh nghiệp trong ngành phải đối diện.

Theo FiinRatings, áp lực thanh toán hiện hữu với nhóm trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ngành bất động sản trong quý III/2024 khi đạt giá trị 37.000 tỷ đồng và chiếm 64% tổng giá trị TPDN đáo hạn. Trong quý IV của năm và 2025, rủi ro quá hạn và nợ xấu trái phiếu của ngành địa ốc vẫn được đánh giá cao hơn so với trung bình thị trường.

Trong khi đó, dòng vốn lũy kế dư nợ chủ yếu "chôn" nhiều trong các dự án lớn so với dòng vốn mới kinh doanh chảy vào thị trường. Hoạt động kinh doanh trên thị trường hiện vẫn gặp khó khi thanh khoản giảm, hàng tồn kho tăng, tỷ lệ doanh thu/hàng tồn kho chỉ ở vào khoảng 2,3%.

Để khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường địa ốc, các cơ quan liên quan cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba bộ luật vừa mới được thông qua. Từ đó, đảm bảo tính “tương thích” giữa ba bộ luật cả về mặt phạm vi, đối tượng, thời gian và không gian.

Dù vậy, việc áp dụng các chính sách mới sẽ cần thời gian. Để giải quyết vấn đề hiện nay của tín dụng bất động sản hay trái phiếu bất động sản sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc tháo gỡ pháp lý các dự án cụ thể đã được triển khai theo các quy định cũ hoặc hiện hành để dự án đó có thể được tiếp cận vốn tín dụng, triển khai và mở bán ra thị trường.

Theo dự báo của các chuyên gia, dòng tiền sẽ được cải thiện từ quý IV/2024 sau khi xuất khẩu tăng trưởng và tiêu dùng phục hồi. Đến năm 2025, dòng tiền mới thực sự được cải thiện một cách tích cực; tín dụng ngân hàng sẽ tích cực từ quý II/2025 và vốn nhà đầu tư cũng sẽ ra mạnh từ quý II/2026.