Khu công nghiệp sinh thái - Điều kiện tiên quyết đón dòng vốn FDI thế hệ mới

Tháng 6/2026, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, qua đó định vị quan điểm và tư duy về thu hút và sử dụng vốn FDI cũng như các hình thức đầu tư nước ngoài gián tiếp theo hướng chú trọng chất lượng, hàm lượng công nghệ cao, cam kết lâu dài cũng như tính bền vững, thân thiện với môi trường.

Một trong những mục tiêu cụ thể đặt ra trong Nghị quyết 10 là tỷ lệ khu công nghiệp sinh thái, bao gồm cả chuyển đổi từ khu công nghiệp cũ và thành lập mới chiếm khoảng 10% tổng số khu công nghiệp trên cả nước.

Thực tế, nhiều khu công nghiệp đã dần chuyển đổi thành khu công nghiệp sinh thái với nhiều mô hình xanh, góp phần giảm phát thải, hiện thực hóa mục tiêu Net-Zero vào năm 2050.

Như tại KCN Amata Biên Hòa, mô hình sử dụng sinh khối tạo hơi nước bão hòa giữa Pepsico Việt Nam với Công ty Năng lượng xanh là minh chứng rõ nét cho hiệu quả của hình thức cộng sinh công nghiệp.

Cụ thể, Pepsico cung cấp đất trong khuôn viên nhà máy cho Năng lượng xanh, một doanh nghiệp chuyên sản xuất hơi nước bão hòa từ lò hơi sử dụng nhiên liệu sinh khối. Tại đây, những loại sinh khối như mùn cưa, mạt gỗ, vỏ dừa được Năng lượng xanh sử dụng đốt nóng lò hơi cung ứng hơi nước bão hòa cho Pepsico.

Pepsico sử dụng hơi nước bão hòa trong các công đoạn như hòa tan đường, cô đặc syrup, thanh trùng nước ngọt và vệ sinh thiết bị. So với phương pháp đốt truyền thống, giải pháp năng lượng sinh khối của Năng lượng xanh giúp Pepsico giảm hơn 16.000 tấn phát thải carbon mỗi năm, lại sử lý được 60.000 tấn chất thải sinh khối.

Trong khi đó, tại KCN Hiệp Phước, TP.HCM, mô hình trao đổi hơi nước bão hòa cũng được tiến hành giữa Calofic và Thực phẩm quốc tế Nam Dương, đều là hai thành viên của Tập đoàn Wilmar International đến từ Singapore.

Mô hình cộng sinh công nghiệp này giúp tiết kiệm 468MWh điện, 138GJ nhiên liệu, giảm 311 tấn bùn thải, 337 tấn khí thải carbon tương đương và tiết kiệm hơn 12 tỷ đồng chi phí vận hành mỗi năm.

Tại phía Bắc, DEEP C đã chuyển trọng tâm từ phát triển hạ tầng khu công nghiệp truyền thống sang mô hình khu công nghiệp sinh thái (Eco-Industrial Park). Nếu như trước đây vị trí là yếu tố quyết định khi thu hút nhà đầu tư, thì nay các doanh nghiệp FDI ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững trong suốt vòng đời dự án.

Còn Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (SHINEC) đã ký kết hợp tác với Công ty cổ phần Tiên Thanh nhằm phát triển Khu công nghiệp Tiên Thanh theo mô hình khu công nghiệp sinh thái - tuần hoàn - bền vững. Dự án không chỉ phát triển hạ tầng công nghiệp, mà còn xây dựng hệ sinh thái cộng sinh giữa các doanh nghiệp, thúc đẩy tái sử dụng tài nguyên, giảm phát thải, ứng dụng năng lượng tái tạo và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Đây cũng là mô hình SHINEC đang từng bước nhân rộng từ thành công của Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền tại Hải Phòng sang nhiều địa phương khác như Cần Thơ, Gia Lai...

Dù lựa chọn hướng đi khác nhau, nhưng điểm chung của các nhà phát triển khu công nghiệp hiện tại là đều đang dịch chuyển từ mô hình “cho thuê đất công nghiệp” sang “xây dựng hệ sinh thái sản xuất” khi làn sóng FDI thế hệ mới đang đặt ra những tiêu chuẩn hoàn toàn khác so với trước đây.

Theo các chuyên gia của JLL Việt Nam, nhà đầu tư hiện nay có thể không cần diện tích đất quá lớn, nhưng yêu cầu rất cao về chất lượng hạ tầng, nguồn điện và nước ổn định, tiêu chuẩn phát triển xanh, cũng như khả năng kết nối chuỗi cung ứng.

Tương tự, Savills Việt Nam cho biết, tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp giai đoạn tới sẽ không còn được đo bằng diện tích đất cho thuê hay tỷ lệ lấp đầy, mà là khả năng đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của các ngành công nghiệp giá trị gia tăng.

Bởi vậy, cuộc cạnh tranh của các khu công nghiệp cũng đang được định hình lại. Lợi thế sẽ không còn thuộc về những chủ đầu tư sở hữu nhiều quỹ đất nhất, mà là những đơn vị có khả năng kiến tạo một hệ sinh thái sản xuất hiện đại, linh hoạt và bền vững - nền tảng để các doanh nghiệp toàn cầu vận hành hiệu quả và phát triển dài hạn tại Việt Nam.