“Làn gió mát” cho thị trường bất động sản Nghệ An

Giới chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Nghệ An đang ở giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ mới. Số lượng giao dịch liên tục gia tăng, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng nhiều, với tỷ lệ hấp thụ cao… Tuy nhiên, cũng tồn tại một số thách thức cần được giải quyết, đặc biệt là bài toán nhà ở "giá cả phải chăng" và rủi ro xuất hiện những cơn "sóng ảo" dẫn dắt thị trường.

 Hạ tầng "nâng tầm" chất lượng

Đóng vai trò cửa ngõ kết nối 2 miền Bắc - Nam, cùng định hướng trở thành đô thị hạt nhân, cực tăng trưởng quan trọng của vùng Bắc Trung Bộ, những năm gần đây, hạ tầng của Nghệ An liên tục được đầu tư mạnh mẽ, quyết liệt triển khai, liên kết chặt chẽ các vùng, khu kinh tế trọng điểm. Qua đó, giữ mức tăng trưởng ổn định cho thị trường bất động sản, mang lại tâm lý tích cực cho nhà đầu tư và khách hàng.

Đầu tiên phải kể đến, đó là Cảng Hàng không Quốc tế Vinh đang được cải tạo, nâng cấp, với vốn gần 1.000 tỷ đồng, do ACV đầu tư. Sau nửa năm triển khai, dự án đạt bước tiến quan trọng. Hiện, các nhà thầu huy động tối đa nhân lực, thiết bị, chạy đua với thời gian để hoàn thành những hạng mục cuối cùng, sẵn sàng đón những chuyến bay đầu tiên trở lại từ ngày 19/12 tới đây.

Về đường bộ, tuyến cao tốc Bắc - Nam qua Vinh - Diễn Châu thông xe từ tháng 9/2023, kết nối liên hoàn cao tốc Bắc Nam, hầm Đèo Ngang, Quốc lộ 1A. Đại lộ Vinh - Cửa Lò dài hơn 16 km vừa hoàn thành mở rộng, kết nối trung tâm Vinh với bãi biển Cửa Lò… Các công trình góp phần cải thiện hệ thống giao thông, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho toàn tỉnh.

Đáng chú ý, riêng trong năm 2025, Nghệ An chứng kiến sự hiện diện của hàng loạt dự án khu đô thị, nhà ở xã hội, trung tâm thương mại, chuỗi shophouse cùng tòa tháp căn hộ cao cấp… Dự kiến, trong thời gian tới sẽ tạo thành một hệ sinh thái đồng bộ, hiện đại; giúp nâng tầm vị thế tỉnh Nghệ An trong bức tranh phát triển của cả vùng Bắc Trung Bộ.

Giới đầu tư phân tích, những tín hiệu chuyển động tích cực từ kinh tế, hạ tầng đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Nghệ An. Đây là thời điểm "vàng" để nhà đầu tư thứ cấp cũng như khách hàng có nhu cầu ở thực nắm bắt cơ hội, tìm hiểu phân khúc bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình; nhất là trong bối cảnh dòng tiền có xu hướng tìm đến các kênh đầu tư vừa an toàn, vừa tạo ra dòng lợi nhuận thực.

Ông Nguyễn Hồng Quân, một nhà đầu tư thứ cấp trú tại phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An đánh giá: "Với đà tăng tốc của kinh tế Nghệ An thì tiềm năng tăng trưởng của bất động sản còn rất lớn, đặc biệt là khu vực phía Đông trung tâm tỉnh. Đất nền và chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt; nhà ở biệt thự và shophouse có dấu hiệu "tăng nhiệt", phản ánh nhu cầu thị trường theo hướng thực chất và bền vững hơn".

"Riêng phân khúc đất nền, từ đầu năm 2025 đến nay liên tục ghi nhận mức tăng trưởng ổn định. Các phường nằm ở khu vực phía Đông trung tâm tỉnh Nghệ An – nơi có các dự án hạ tầng lớn đã và đang triển khai thi công rầm rộ, giá đất nền giao dịch lẻ có thời điểm "nổi sóng", tăng 100%. Lượng khách hàng chủ yếu đến từ nhà đầu tư thứ cấp và người dân có nhu cầu ở thực" – ông Nguyễn Hồng Quân cho biết.

Không chỉ riêng phía Đông, các nhà môi giới bất động sản còn nhận định: Tại khu vực trung tâm Nghệ An, giá nhà đạt tăng trưởng trung bình từ 2 – 3 lần trong vòng 10 năm trở lại đây, nhất là tại những tuyến đường trọng điểm như: Lê Duẩn, Đinh Công Tráng, Quang Trung, Hà Huy Tập… Đáng chú ý, một số lô đất có 2 mặt tiền, mức giá lên tới hơn 160 triệu đồng/m², gấp nhiều lần so với trước đây.

Ở góc nhìn rộng hơn, tại hội thảo "Định hình xu hướng – nhận diện tiềm năng thị trường bất động sản thủ phủ Nghệ An" diễn ra mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết: Dựa trên phân tích dữ liệu và tham vấn ý kiến chuyên gia, Nghệ An đang hội tụ những yếu tố cần thiết để hình thành một thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định.

Qua số liệu thống kê cho thấy, năm 2022, tỷ lệ đô thị hóa của tỉnh Nghệ An đạt 15,8%, kế hoạch đến năm 2030 nâng lên 40 - 45%, kéo theo số dân đô thị đạt khoảng 1,57 triệu người. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, sự dịch chuyển dân số từ nông thôn lên thành thị đang làm gia tăng mạnh mẽ nhu cầu về nhà ở và hạ tầng xã hội, đặc biệt tại khu vực trung tâm và vùng ven trung tâm tỉnh Nghệ An.

Theo TS. Đính phân tích, nhu cầu ở thực tại Nghệ An tăng mạnh nhờ lực lượng lao động trẻ, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, cùng sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án quy mô, quy hoạch bài bản. Hạ tầng giao thông nội đô và liên vùng bứt phá, dòng vốn FDI tăng trưởng ấn tượng đã trở thành những động lực mới, tạo nền tảng cho thị trường phát triển.

Đáng chú ý, khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, quy hoạch đô thị rõ ràng và sự góp mặt của các "ông lớn" bất động sản ngày một nhiều hơn, Nghệ An đang đứng trước cơ hội bước vào giai đoạn "vàng son". Những dự án quy mô lớn, hiện đại không chỉ giúp cải thiện chất lượng hạ tầng – cảnh quan đô thị mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy giá trị bất động sản tăng trưởng.

Lệch pha cung – cầu và rủi ro "sóng ảo"

Liên quan đến nội dung này, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết: Trong 3 năm trở lại đây, nguồn cung bất động sản ở địa phương này có xu hướng cải thiện. Từ mức 1.100 sản phẩm năm 2023, nguồn cung mới đã tăng lên 2.400 sản phẩm trong năm 2024. Sơ bộ 11 tháng năm 2025, thị trường bất động sản Nghệ An ghi nhận khoảng 1.900 sản phẩm mở bán mới, cùng một số dự án quy mô ra mắt, chuẩn bị mở bán.

Tuy nhiên, dù thị trường được cải thiện, song nguồn cung vẫn ở mức thấp so với nhu cầu. Toàn tỉnh mới có khoảng 97 dự án cao tầng với tổng quy mô 20.000 căn, cùng khoảng 20 dự án khu đô thị quy mô nhỏ. Trong khi đó, giai đoạn 2025 – 2030, tỉnh cần phát triển thêm 240 nghìn đơn vị nhà ở, trong đó chỉ 135 nghìn đơn vị đến từ các dự án hiện có; còn lại 105 nghìn đơn vị cần thu hút đầu tư mới.

Một điểm đáng chú ý là khác với nhiều địa phương đang thiếu hụt nhà ở giá hợp lý, Nghệ An lại thiếu nguồn cung bất động sản cao cấp, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Đây là khoảng trống lớn của thị trường, nhất là khi nhu cầu từ tầng lớp trung – thượng lưu, lực lượng chuyên gia và dòng kiều hối 650 - 700 triệu USD mỗi năm đều tăng nhanh.

Cũng theo vị chuyên gia này đánh giá, nguồn cung thị trường có cải thiện nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với nhu cầu, giúp các dự án mở bán duy trì tỷ lệ hấp thụ cao. Năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, chủ yếu đến từ một dự án xanh, chất lượng cao tại trung tâm. Trong 11 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ đạt 74%, minh chứng cho nhu cầu ổn định và sự quan tâm lớn của khách hàng ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Bên cạnh đó, diễn biến giá cả trên địa bàn Nghệ An cũng phản ánh rõ "sức nóng" của lĩnh vực này. Từ đầu năm 2025 đến nay, giá đất nền tại Nghệ An tăng trên 20%, trong khi các dự án do chủ đầu tư phát triển cũng tăng tương tự. Đáng chú ý là phân khúc căn hộ chung cư tăng mạnh nhất khoảng 30 - 35% cho thấy sự chuyển dịch nhu cầu sang các sản phẩm có pháp lý vững, hạ tầng đồng bộ và tiện ích hoàn chỉnh.

Giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận tăng trưởng rõ rệt, tập trung ở khu vực trung tâm thành phố, xung quanh các khu công nghiệp và các dự án hạ tầng, đầu tư. "Nghệ An đang có nhiều nét tương đồng với Đà Nẵng và Khánh Hòa 10 năm trước: giá còn thấp, dư địa tăng trưởng lớn. Thị trường đang đứng trước giai đoạn "vàng son", mở ra cơ hội sinh lời cho những nhà đầu tư tiên phong" – bà Phạm Thị Miền nhận định.

Như vậy, có thể thấy bức tranh thị trường bất động sản Nghệ An ghi nhận nhiều gam màu sáng, với nhiều tiềm năng từ làn sóng FDI, đô thị hóa và đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, song hành với những chuyển động tích cực từ thị trường bất động sản là một số thách thức cần được giải quyết, đặc biệt là bài toán nhà ở "giá cả phải chăng" và vẫn còn một số khu vực xuất hiện tình trạng "sốt ảo", giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế thu nhập của người dân.

Nhằm ngăn ngừa thực trạng trên, thời gian qua, các cấp ngành, chính quyền tỉnh Nghệ An đã triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, hướng tới thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và bền vững; đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.

Đáng chú ý, trong nhóm giải pháp trọng tâm, Sở Xây dựng được giao vai trò đầu mối chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và UBND các phường, xã chỉ đạo, đôn đốc triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp. Mục tiêu là đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2025 và giai đoạn 2026 - 2030 theo kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao.

Cùng với đó, tỉnh Nghệ An chỉ đạo tăng cường công tác quản lý, giám sát thị trường bất động sản, thường xuyên nắm bắt diễn biến để kịp thời đề xuất giải pháp, cơ chế phù hợp. Sở Xây dựng cũng đang rà soát toàn bộ các dự án nhà ở xã hội, phân nhóm tiến độ, xác định rõ nguyên nhân chậm triển khai và đề xuất phương án xử lý dứt điểm đối với các dự án vi phạm cam kết.

Song song với đó, Sở Tài chính Nghệ An được giao nghiên cứu cơ chế hỗ trợ tín dụng, lãi suất, thuế, phí nhằm giảm chi phí đầu vào cho các dự án phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Sở Nông nghiệp và Môi trường rà soát, đề xuất điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp lý, tránh tình trạng đẩy giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân.

"Tỉnh Nghệ An xác định, việc thực hiện đồng bộ các giải pháp về nguồn cung, giá cả, quy hoạch và hạ tầng xã hội không chỉ góp phần bình ổn thị trường bất động sản mà còn tạo nền tảng vững chắc cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh, ổn định đời sống dân cư đô thị và khu công nghiệp", ông Hoàng Phú Hiền - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nghệ An nhấn mạnh.