Làn sóng dịch chuyển FDI vào Việt Nam tạo cơ hội cho bất động sản công nghiệp

Dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất tại Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 đạt gần 12 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ và chiếm hơn 56% tổng vốn đăng ký. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2009, mở ra cơ hội lớn cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nhưng cũng đặt ra thách thức về hạ tầng và chính sách.

Việt Nam đang nổi lên như một điểm sáng trong bản đồ chuỗi cung ứng toàn cầu, với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào sản xuất đạt mức tăng trưởng ấn tượng. Các doanh nghiệp trong và ngoài nước không chỉ mở rộng quỹ đất công nghiệp, mà còn đầu tư đồng bộ vào hạ tầng, logistics và nhà xưởng xây sẵn.

Ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills TP HCM - nhận định, mức tăng 32% so với cùng kỳ năm trước của dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất trong 6 tháng đầu năm 2025 là một bước tiến đáng kể, không chỉ đối với ngành sản xuất, mà còn đối với toàn bộ quỹ đạo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Đây là bước đột phá cả về quy mô lẫn cơ cấu, củng cố lộ trình hướng tới tăng trưởng công nghiệp giá trị cao và bền vững.

Sự gia tăng này không phải ngẫu nhiên, mà xuất phát từ bối cảnh toàn cầu đầy biến động. Giá trị gia tăng của ngành sản xuất đã tăng hơn 10% so với cùng kỳ, đóng góp gần 2,6 điểm phần trăm vào GDP, chứng tỏ đây là sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, chứ không phải bùng nổ nhất thời.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills TP.HCM cho rằng, đây là bước đột phá cả về quy mô lẫn cơ cấu, củng cố lộ trình hướng tới tăng trưởng công nghiệp giá trị cao và bền vững của Việt Nam. Mức tăng mạnh về số lượng dự án là minh chứng rõ ràng, Việt Nam không chỉ là "điểm đến thụ hưởng" xu hướng dịch chuyển sản xuất, mà đang trở thành một mắt xích được ưu tiên trong mạng lưới sản xuất toàn cầu.

"Nhiều yếu tố toàn cầu đang đồng thời thúc đẩy làn sóng FDI vào Việt Nam. Thứ nhất, là chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, thường gọi là “Trung Quốc + 1”. Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cùng với áp lực thuế quan toàn cầu khiến các doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia có xu hướng tìm kiếm điểm đến ổn định về chính trị và ưu đãi thuế như Việt Nam", ông John Campbell phân tích.

Theo ông John Campbell, các hiệp định thương mại tự do như RCEP, CPTPP, EVFTA giúp Việt Nam tiếp cận khoảng 65% thị trường toàn cầu, gia tăng sức hút đối với sản xuất định hướng xuất khẩu. Bên cạnh đó, vị trí chiến lược gần Trung Quốc mang lại lợi thế chi phí lao động cạnh tranh và kết nối liền mạch với chuỗi cung ứng khu vực.

Ngoài ra, xu hướng FDI xanh và công nghệ cao cũng nổi bật, với các dự án như nhà máy xanh của Lego hay đầu tư đóng gói chip, thể hiện sự chuyển dịch sang mô hình công nghiệp hiện đại, thân thiện với môi trường. Tổng hòa các yếu tố này đang mở ra kỷ nguyên mới cho dòng vốn FDI giá trị cao, định vị Việt Nam như một trung tâm sản xuất toàn cầu vượt lên lợi thế chi phí.

Ông John Campbell cũng chia sẻ, các nhà đầu tư quốc tế ngày nay có những yêu cầu cụ thể hơn đối với bất động sản công nghiệp. Họ ưu tiên tốc độ đưa vào vận hành, nguồn điện ổn định với năng lượng tái tạo, hệ thống cấp điện kép, cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA). Phát triển bền vững là yếu tố then chốt, với dự án đạt chứng chỉ LEED/EDGE và khu công nghiệp xanh.

Vị trí kết nối tốt gần cảng biển, đường cao tốc cũng quan trọng, cùng với môi trường pháp lý rõ ràng như quy trình định giá đất minh bạch. Ngoài ra, nguồn nhân lực lành nghề, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và bán dẫn, là yêu cầu không thể thiếu.

Trong thị trường bất động sản công nghiệp, một chuyển dịch đáng chú ý là sự vượt trội của nhà xưởng xây sẵn (RBF) so với mua đất về số lượng dự án. Đây là “bước ngoặt” trong bức tranh bất động sản công nghiệp Việt Nam. RBF mang lại lợi thế khởi động nhanh và giảm vốn đầu tư ban đầu, với tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong 3 năm, đạt công suất lấp đầy 88 - 89% trên các vùng.

Để tận dụng làn sóng FDI và đối phó với thách thức, Việt Nam cần hành động quyết liệt. Từ góc nhìn chuyên gia, các khuyến nghị tập trung vào việc đảm bảo nguồn điện ổn định và xanh hơn, mở rộng cơ chế DPPA và năng lượng tái tạo; cung cấp quỹ đất sẵn sàng triển khai, rút gọn quy trình phê duyệt và minh bạch giá đất.

Bên cạnh đó, cần mở rộng hạ tầng kết nối, như hoàn thành mục tiêu 3.000km đường cao tốc, nâng cấp cảng biển và cảng cạn (ICD) để giúp duy trì sức hút đầu tư; khuyến khích phát triển nhà xưởng xây sẵn (RBF/RBW) và dự án xây theo yêu cầu (BTS) với tiêu chuẩn cao hơn. 

Chính sách ưu đãi nên điều chỉnh phù hợp với thuế tối thiểu toàn cầu, nhưng vẫn giữ sức hấp dẫn. Cuối cùng, xây dựng nguồn nhân lực chuyên sâu cho ngành bán dẫn và sản xuất công nghệ cao sẽ là chìa khóa củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.