Luật sư mách nước "né" các thủ đoạn lừa đảo khi giao dịch bất động sản

Mua nhà đất có công chứng nhưng sổ đỏ giả

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn chia sẻ, thực trạng sổ đỏ được làm giả tinh vi đến mức qua mặt công chứng viên. 

Thực tế thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã điều tra và xử lý hình sự một số đối tượng đã làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giả mất để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại. Trường hợp này, bản chất bên bán đã có hành vi gian dối trước khi tiến hành việc chuyển nhượng cho người khác. 

Văn phòng công chứng có chức năng kiểm tra thông tin được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng thửa đất (tranh chấp, kê biên, thế chấp…) mà không đủ chuyên môn nghiệp vụ để đánh giá được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thật hay giả.

Khi phát hiện người bán đã sử dụng Giấy tờ giả để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người mua nên tố cáo hành vi này đến cơ quan công an để tiến hành điều tra, xác minh và khởi tố vụ án khi nhận thấy có dấu hiệu của tội lửa đảo. Khi xác định được có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, bên bán có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

"Theo Luật Công chứng hiện nay thì Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, chủ thể chuyển nhượng mà không có trách nhiệm hay khả năng chuyên môn nghiệp vụ để đánh giá Giấy tờ là thật hay giả", Luật sư Tuấn nói.

Cùng 1 mảnh đất nhưng bán cho nhiều người

Hiện nay, đa số nhà đầu tư và người mua để sử dụng thực đều mua qua trung gian là môi giới bất động sản. Nhiều mảnh đất được rao bán khắp các sàn. Lợi dụng hình ảnh rao bán công khai, để thu hút người mua, kẻ lừa đảo sẽ đăng tin rao bán nhà đất với giá hấp dẫn, hình ảnh sổ, giấy tờ nhà đất xác thực, rõ ràng. Và điều đáng chú ý, những môi giới có mục đích lừa đảo sẽ rao rẻ hơn, giảm giá sâu hơn các sàn bất động sản khác để hút khách.

Sau khi tiếp cận được đối tượng, kẻ lừa đảo sẽ đưa ra nhiều lý do để dụ dỗ bạn cọc tiền hoặc chồng tiền một phần với cam kết chỉ bằng giấy viết tay. Cùng hình thức đó, kẻ lừa đảo tiếp tục gom của nhiều người nhẹ dạ, cả tin một số tiền lớn và cao chạy xa bay.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho rằng, trường hợp này thường khi người bán có những khoản nợ vượt ngoài khả năng trả nên muốn rao bán nhà đất nhưng chỉ muốn người mua đặt cọc trước một khoản tiền, thường thì người bán yêu cầu đặt cọc một số tiền lớn.

Người mua cần tỉnh táo vào yêu cầu người bán xuất trình trước bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do các bên chỉ tiến hành đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên khi xảy ra tranh chấp sẽ được giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Người mua nên đặt cọc một số tiền không quá 10% giá trị chuyển nhượng nhà đất và thời gian từ khi đặt cọc chuyển nhượng đến khi các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tối đa không quá 1 tháng.

Nếu không may phát hiện mình bị lừa, người mua nên tố cáo hành vi vi phạm pháp luật đến cơ quan công an, đề nghị điều tra và truy cứu trách nhiệm hình sự bên bán khi có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Người bán nhà đất không phải chủ sở hữu nhưng giấy tờ nhà đất là thật

Kẻ lừa đảo giả danh là người đi mua nhà, yêu cầu chủ sở hữu cho họ xem sổ hồng đồng thời xin bản photo của sổ này. Thực ra, đây chỉ là bước đệm để họ làm sổ giả. Sau đó, một người khác cũng trong nhóm lừa đảo lặp lại hành vi nêu trên, lợi dụng lúc sở hở của chủ nhà để đánh tráo sổ giả với thật rồi bán nhà/đất cho người khác. Người mua nên làm gì để tránh dính chiêu lừa này?

Trường hợp trên thực tế chưa xảy ra nhưng không có nghĩa là không có. Kẻ lừa đảo luôn tìm mọi cách để chiếm đoạt tài sản của bị hại.

Người mua nên kiểm tra thông tin thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tin nhân thân như Căn cước công dân. Ngoài ra, người mua nên tham khảo thông tin từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để biết thực trạng thửa đất cũng như người sử dụng đất. Bởi vì, chỉ người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng.

Mua phải nhà, đất đang bị thế chấp ngân hàng mà không biết

Chủ sở hữu cố tình giấu thông tin để bán nhà, đất đang thế chấp ngân hàng, khiến người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro. Ví dụ như khi 2 bên ký hợp đồng mua bán nhà nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc bên bán chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì trái với quy định của pháp luật. 

Vậy làm sao để người mua kiểm tra xem nhà đất đó có đang bị thế chấp ngân hàng hay không?

Trong trường hợp này, bên bán sẽ chủ động để nghị các bên tiến hành chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay và luôn tìm cách từ chối cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua để tiến hành thủ tục sang tên.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do vậy, người mua yêu cầu bên bán phải xuất trình được bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tiến hành lập hợp đồng có công chứng và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua ngay sau khi các bên ký kết hợp đồng.

Quảng cáo một đằng, bán đất một nẻo

Người bán lợi dụng sự cả tin của khách hàng để bán không đúng loại đất, chẳng hạn bán đất ở, nhưng thực chất là đất nông nghiệp, đất đang đợi chuyển đổi mục đích sử dụng, đất vườn… Làm cách nào để người mua "bắt bài" chiêu lừa này và không bị "sập bẫy"?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn tư vấn: Người mua không nên chỉ nghe người bán trao đổi mà cần phải có những nguồn thông tin khác liên quan đến thửa đất. Bởi vì, nhà đất là một loại tài sản có giá trị lớn và khi chuyển nhượng cần đáp ứng một số điều kiện, trình tự, thủ tục nhất định theo quy định của pháp luật.

Người mua nên kiểm tra thông tin thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp phí (nếu có) theo quy định để có được thông tin chính xác nhất. Khi người bán cho rằng đất đang trong quá trình làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng thì có phiếu hẹn và trả kết quả của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người bán cung cấp thông tin sai sự thật về mục đích sử dụng đất thì người mua yêu cầu người bán cung cấp trích lục bản đồ địa chính hoặc bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất.

"Như tôi đã nói bên trên, do nhà đất là tài sản có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua. Do vậy, ngoài việc tham khảo các thông tin như giá thị trường, thực trạng sử dụng đất thì người dân nên liên hệ với luật sư để được tư vấn chi tiết hơn nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật", Luật sư Tuấn nói.