M&A bất động sản công nghiệp sôi động nhờ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng

Thị trường bất động sản công nghiệp cuối năm 2024, đầu năm 2025 chứng kiến sự tăng tốc đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, trong đó khối ngoại mở rộng thị trường qua hình thức mua bán, sáp nhập (M&A).

Báo cáo vừa công bố của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường M&A bất động sản công nghiệp sôi động nhờ vào những chính sách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối trọng điểm như hệ thống cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành. Hệ thống luật mới được thông qua trong năm 2024 như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các nghị định hướng dẫn sẽ đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài.

Tính đến tháng 11/2024, FDI vào Việt Nam đạt 27,26 tỷ USD, tăng gần 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hồng Kông (Trung Quốc) là những quốc gia dẫn đầu. Thống kê trong giai đoạn 2020 đến tháng 9/2024, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đạt 2.94 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp là loại hình dẫn đầu với tỷ trọng 40%. Chỉ tính riêng M&A 9 tháng năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% trên tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD, theo ghi nhận Cushman & Wakefield.

Mới đây, Tập đoàn Tripod Technology (Đài Loan) thuê lại 18 ha đất tại Khu công nghiệp Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu), tổng vốn đăng ký 250 triệu USD, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, Tập đoàn Johnson Health Tech (Đài Loan) đăng ký dự án đầu tư với tổng vốn 100 triệu USD vào Khu công nghiệp Thuận Thành 1, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục, thể thao.

Trước đó, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, có vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM và Hà Nội. Công ty Daiwa House Logistics Trust mua lại Dự án D Project Tan Duc 2 tại Long An với mức giá 26,5 triệu USD, đánh dấu cột mốc lần đầu tiên quỹ tín thác này sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

Ngoài ra, Lineage - một quỹ tín thác bất động sản (REIT) đã hoàn tất thỏa thuận liên doanh với đơn vị vận hành kho lạnh SK Logistics để khai thác 2 dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên. Các cơ sở kho lạnh này phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng, bao gồm các chuỗi siêu thị cung cấp thực phẩm đến với các hộ gia đình tại địa phương.

Trong khi nhóm doanh nghiệp ngoại đang đẩy mạnh M&A để mở rộng quỹ đất, thì các doanh nghiệp trong nước liên tiếp đề xuất và được chấp thuận đầu tư dự án Khu Công nghiệp mới. Chẳng hạn, Viglacera đang khảo sát, đề xuất lập hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư triển khai các dự án khu công nghiệp mới tại các địa phương có lợi thế về hạ tầng, thu hút đầu tư và khả năng kinh doanh.

Tuy nhiên, M&A bất động sản công nghiệp cũng còn đối mặt với nhiều thách thức. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, khó khăn chủ yếu nằm ở pháp lý, thủ tục hành chính và khả năng tiếp cận bất động sản tốt. Việc tìm kiếm cơ hội tốt và có dòng thu nhập ổn định cũng là trở ngại lớn. Thêm vào đó, hầu hết bất động sản chào bán không được công bố rộng rãi, làm hạn chế khả năng tiếp cận tài sản tốt.

Định giá chính xác tài sản là một thách thức lớn, vì định giá sai có thể dẫn đến quyết định không chính xác và gây tổn thất. Do đó, việc định giá thường do các đơn vị quốc tế uy tín đảm nhiệm. Ngoài ra, đảm bảo hoạt động hậu M&A cũng là thách thức không nhỏ, đòi hỏi sự hòa hợp về quy trình, hệ thống và văn hóa doanh nghiệp.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2024 - 2027, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng đáng kể. Cụ thể, đối với các tỉnh thuộc Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam, nguồn cung đất công nghiệp sẽ có thêm 10.600 ha, với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm. Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn sẽ tăng thêm lần lượt là 1,9 triệu m2 sàn và 2,6 triệu m2 sàn, tăng trưởng 5,9%/năm và 10,1%/năm.