M&A bất động sản sẽ là cuộc chơi giải bài toán quỹ đất, sự trỗi dậy của các doanh nghiệp nội trong năm 2022?

Cuộc đua mở rộng quỹ đất, tham vọng của những ông lớn BĐS trong nước

Diễn biến của cuộc đua M&A trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua đang nằm ngoài dự đoán của các chuyên gia khi cho rằng, làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 sẽ khiến hoạt động này bị chậm lại. Song thực tế nó chỉ đúng với nguồn vốn ngoại (giảm so với kỳ vọng), còn với khối các doanh nghiệp nội mặt trận M&A vẫn diễn ra sôi động. Nhiều vụ lớn đã được triển khai cùng với chiến lược mở rộng quỹ đất lẫn hệ sinh thái kinh doanh.

Những thương vụ M&A điển hình trong năm 2021 có thể kể đến như Công ty cổ phần Vinhomes công bố mua khu đô thị Đại An quy mô 300 hecta tại tỉnh Hưng Yên. Hay, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long hoàn tất mua lại 100% dự án tại Đồng Nai từ Keppel Land, đồng thời nhận chuyển nhượng dự án Waterfront Đồng Nai.

Danh Khôi mua lại 100% vốn từ một doanh nghiệp Nhật Bản để trở thành chủ đầu tư Dự án Sun Frontier (Đà Nẵng), Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam; Becamex IDC và Central Retail Vietnam bắt tay phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương…

Một "ông lớn" khác trên thị trường BĐS là An Gia (AGG) khi lấy M&A làm mục tiêu mở rộng quỹ đất. Chia sẻ mới đây, đại diện đơn vị này cho biết, vẫn trung thành với chiến lược M&A và tham vọng M&A thành công 5 dự án mỗi năm.

Riêng trong năm An Gia dự kiến bàn giao các dự án The Sóng (Vũng Tàu), The Standard (Bình Dương), hoàn tất kế hoạch kinh doanh dự án Westgate (Bình Chánh) và công bố dự án The Gió (Bình Dương) với hơn 3,200 sản phẩm. Ngoài ra, công ty sẽ tiếp tục đẩy mạnh triển khai một loạt các dự án ở Tp.HCM và các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An… với trọng tâm là các sản phẩm nhà ở (căn hộ, khu phức hợp) trong phân khúc trung khá, phục vụ nhu cầu nhà ở thực.

Hiện, doanh nghiệp này đang sở hữu các dự án với diện tích sàn kinh doanh gần 912.000 m2. Trong giai đoạn 2022 - 2024, công ty dự kiến đưa ra thị trường khoảng 11.400 sản phẩm với doanh thu gấp đôi, khoảng 32.500 tỷ đồng.

Lấy việc mở rộng quỹ đất là chiến lược xuyên suốt, đơn vị này vừa hoàn tất M&A một dự án cao tầng, diện tích 3 ha tại Bình Chánh (Tp.HCM) và sẽ tiếp tục thực hiện các thương vụ khác để có thêm 2 - 3 dự án, sẵn sàng bổ sung quỹ đất cho các năm tiếp theo. Công ty ưu tiên M&A các dự án có quỹ đất sạch, nguồn gốc minh bạch, pháp lý tương đối hoàn thiện để có thể đẩy nhanh tốc độ triển khai.

Trong khi đó, Tập đoàn NovaGroup nổi lên với hàng loạt thương vụ M&A ở nhiều lĩnh vực khác nhau như bán lẻ, ăn uống, dịch vụ… Tuy nhiên, khẳng định tại Diễn đàn M&A mới đây ông Nguyễn Thái Phiên, Phó tổng giám đốc Tập đoàn NovaGroup cho hay, sự hiện diện của doanh nghiệp từ rất lâu là M&A lĩnh vực BĐS.

Những năm qua Nova Group đã tích lũy được nhiều quỹ đất thông qua hoạt động chuyển nhượng, tính đến cuối quý 1/2021, Tập đoàn này sở hữu hơn 5.400ha đất, tổng giá trị phát triển dự án của quỹ đất này ước đạt gần 45 tỷ USD. Mục tiêu đến năm 2030 bổ sung thêm 10.000ha, nâng tổng số quỹ đất lên 15.000ha để chuẩn bị cho các giai đoạn phát triển tiếp theo. Theo đại diện doanh nghiệp này, chỉ 10-20% quỹ đất NovaLand đang có là tự phát triển, đền bù đất, còn lại là mua trên thị trường thứ cấp. Trong khoảng 2017-2018, khi quỹ đất tại Tp.HCM khan hiếm hơn, doanh nghiệp quyết định ra khu vực lân cận như Đồng Nai, Hồ Tràm, Phan Thiết… để M&A quỹ đất.

Bên cạnh việc gia tăng quỹ đất để "chờ thời", các doanh nghiệp nội cũng đang chuyển hướng M&A sang phân khúc bất động sản công nghiệp với hàng loạt thương vụ đáng chú ý.

Trong năm 2021, Frasers Property Việt Nam đã mua thành công dự án Khu công nghiệp BDIP tại Bình Dương. Theo ông Trương An Dương, Giám đốc khối Bất động sản nhà ở, Công ty Fraser Property Vietnam cho hay, bất động sản công nghiệp là mảnh ghép còn thiếu của doanh nghiệp này trong chiến lược phát triển lâu dài tại Việt Nam và M&A là cơ hội để lấp đầy.

Một thương vụ khác là đang đẩy mạnh sở hữu mảng bất động sản công nghiệp khi nắm trong tay 2 khu công nghiệp tại Hải Phòng, gồm Nam Tràng Cát (200 hec ta) và Thủy Nguyên (319 hec ta). Đặc biệt, tập đoàn này cũng đã thành lập Vinhomes IZ – công ty con phụ trách bất động sản công nghiệp.

Theo các chuyên gia, cuộc đua M&A được dự báo tiếp tục nóng lên là bởi đây là một trong những "quân bài" giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị của mình, gia tăng thị phần, sản phẩm, tiếp cận với thị trường, mang lại các giá trị chung cho cộng đồng.

Thấy gì trong năm 2022?

Theo dự báo, xu hướng M&A sẽ tiếp tục tăng tốc trong thời gian tới. Bởi các công ty địa ốc lớn như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, Danh Khôi, An Gia, Hưng Thịnh… vẫn đang triển khai các chiến lược nhằm tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.

Quỹ đất cũng ngày càng khan hiếm, thủ tục triển khai dự án bị siết chặt, các chủ đầu tư yếu kém qua các làn sóng dịch mất dần nội lực, buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng cổ phần cho các chủ đầu tư khác chất lượng hơn.

Theo các chuyên gia, năm 2022, thị trường còn khá cẩn trọng nhưng các hoạt động M&A được dự báo sẽ bùng nổ. Các doanh nghiệp BĐS tích cực thâu tóm, mở rộng quỹ đất và đàm phán thành công nhiều dự án cho thấy tín hiệu lạc quan của thị trường.

Không thể phủ nhận, với nhiều doanh nghiệp bất động sản, M&A được xem là một trong những kênh quan trọng trong chiến lược gia tăng thị phần trong ngành bất động sản thông qua sở hữu quỹ đất lớn hoặc các dự án đầu tư có quy mô. M&A vẫn là cuộc chơi mà các thương hiệu lớn ưa chuộng để giải bài toán quỹ đất. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và tăng giá, thủ tục triển khai dự án siết chặt, doanh nghiệp nào nắm giữ quỹ đất lớn sẽ trở thành sếu đầu đàn của thị trường.

Tại Diễn đàn M&A Việt Nam 2021 2021 với chủ đề "Cơ hội trong thị trường bùng nổ" tổ chức ở Tp.HCM mới đây, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương nhận định trong năm 2021, mặc dù chịu tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nhưng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, bao gồm cả dòng vốn đầu tư thông qua M&A, vẫn có sự tăng trưởng. Trong hơn một thập kỷ qua, M&A đã trở thành một kênh huy động vốn hiệu quả, góp phần đa dạng hóa các kênh thu hút vốn cho nền kinh tế Việt Nam, thúc đẩy quá trình đổi mới mô hình tăng trưởng, tái cấu trúc nền kinh tế, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Tính đến cuối tháng 11/2021, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 26,46 tỷ USD, tăng 0,1% so với cùng kỳ năm 2020, trong đó, đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần đạt gần 4,4 tỷ USD.

Có nhiều yếu tố "hậu thuẫn" cho sự bùng nổ M&A trong lĩnh vực BĐS trong năm 2022.

Đầu tiên phải nói đến các nhà đầu tư Việt Nam cũng như các doanh nghiệp, nhà làm chính sách đã có khả năng phản ứng rất tích cực để vượt qua và quay trở lại sau đại dịch, nổi bật trong quá trình đó là sự thúc đẩy xu hướng số hóa cả trong kinh doanh và lối sống.

Năm 2022 sẽ là năm có ý nghĩa rất quan trọng, tập trung phục hồi nhanh nền kinh tế, tạo nền tảng thực hiện các mục tiêu của kế hoạch 5 năm 2021-2025 và chiến lược 10 năm 2021-2030.

Hiện nay, Bộ Kế hoạch & Đầu tư đang nghiên cứu, tham mưu Chính phủ xây dựng "Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2022-2023". Đây là một chương trình tổng thể, có quy mô đủ lớn, hỗ trợ cả về phía cung và phía cầu, thực hiện một cách linh hoạt, phù hợp giữa chính sách tài khóa và tiền tệ, gắn kết chặt chẽ với Chiến lược Phát triển kinh tế - xã hội 10 năm và Kế hoạch Phát triển kinh tế - xã hội 5 năm, các kế hoạch đầu tư công, kế hoạch tài chính 5 năm, kế hoạch cơ cấu lại nền kinh tế...

Thứ trưởng Trần Quốc Phương tin tưởng, dù còn nhiều khó khăn, thách thức đón chờ trước mắt, nhưng hoạt động M&A sẽ bùng nổ trong năm 2022 và những năm tiếp theo.