Mập mờ chiến lược “vay vốn – đổi nhà” tại Dự án KĐT Mê Linh Vista City và Mê Linh New City

Điển hình như dự án Khu đô thị Mê Linh Vista City của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Du lịch Minh Đức (Công ty Minh Đức) tại xã Tiền Phong (huyện Mê Linh) và Khu đô thị Mê Linh New City của Công ty TNHH Minh Giang (Công ty Minh Giang) tại xã Tiền Phong (huyện Mê Linh) đang được "chào bán" rầm rộ nhờ các nhân viên của sàn môi giới từ khi mới rục rịch san gạt hạ tầng.

Công ty Minh Đức và Công ty Minh Giang cùng có chung trụ sở tại số  35-37, phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội. Nhân viên của công ty cho biết, bản chất hai công ty này là một.

Hình thức bán hàng tại 2 dự án nói trên được nhân viên sàn bất động sản tư vấn và yêu cầu khách hàng đặt cọc 100 triệu đồng để ký vào "Phiếu xác nhận nhu cầu khách hàng" với căn nhà muốn mua. Sau đó, khách hàng sẽ qua trụ sở của công ty để ký "hợp đồng vay".

Bằng hợp đồng vay vốn này thể hiện khách hàng là người tự nguyện đứng ra cho chủ đầu tư vay vốn để thực hiện đầu tư kinh doanh của công ty với các tiến độ khách hàng phải chuyển vốn vay theo các lần và tỉ lệ khác nhau.

Trong hàng loạt các điều khoản của hợp đồng vay vốn này phía chủ đầu tư sẽ đồng ý cho khách hàng ký vào "Đơn đăng ký mua nhà ở" tại dự án nói trên và chỉ đến khi nào đủ điều kiện ký "Hợp đồng mua bán nhà ở" theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư sẽ thông báo cho khách hàng. Số tiền mỗi lần khách hàng chuyển cho "chủ đầu tư vay" có thể bằng hình thức chuyển khoản hoặc tiền mặt. Đổi lại, khách hàng sẽ nhận được phiếu thu.

Căn cứ vào hình thức, quy trình và những điều khoản trong "hợp đồng vay vốn của chủ đầu tư với khách hàng", chuyên gia pháp lý cho rằng: Việc ký hợp đồng vay vốn sử dụng vốn vay cho đầu tư cho dự án hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, chủ đầu tư của 2 dự án này đã vi phạm quy định của pháp luật.

Chưa hết, theo tiến độ, số tiền vài tỉ đồng khách hàng phải bỏ ra cho "chủ đầu tư vay vốn" đó mới là tiền đất mà cũng không biết chính xác đến... bao giờ mới được ký "hợp đồng mua nhà". Trong khi đó, dự án mà chủ đầu tư được cấp chính quyền giao là phải xây dựng nhà. Khách hàng một lần nữa lại "nắm đằng lưỡi" khi chấp nhận vào tiền để cầm về tờ "đơn đăng ký mua nhà ở" mà không hề thể hiện giá trị hồ sơ dự toán mẫu thiết kế xây nhà ở được chủ đầu tư phê duyệt như thế nào (ví như: mẫu thiết kế, diện tích xây dựng, diện tích sàn xây dựng, đơn giá xây dựng, tổng giá trị xây thô và hoàn thiện mặt ngoài của căn nhà, chủng loại nguyên vật liệu...). Có lẽ, đợi đến khi chủ đầu tư tiến hành xây và xác định giá xây dựng để khách hàng phải giao tiền cho chủ đầu tư cũng là vấn đề còn phải tranh cãi dài dài.

Một dấu hiệu vi phạm nữa mà có lẽ cơ quan chức năng cần phải vào cuộc là việc khách hàng được chủ đầu tư yêu cầu phải chuyển hàng trăm triệu đồng "tiền chênh" của chính căn nhà mình "đăng ký đặt mua" ngay khi ký "hợp đồng cho chủ đầu tư vay tiền". Đây có phải là dấu hiệu vi phạm pháp luật về thuế của chủ đầu tư?

Trước hàng loạt các vấn đề như: Hạ tầng dự án chưa hoàn thiện, hồ sơ kỹ thuật của căn nhà, không nhà mẫu; thiếu cung cấp minh bạch cho khách hàng về hồ sơ pháp lý của dự án; thông tin về thời gian bàn giao nhà không thể hiện cụ thể; chẳng rõ thời điểm đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán,... có lẽ, khách hàng cũng nên cân nhắc trước khi quyết định cho "chủ đầu tư vay vốn". 

Bên cạnh đó, dự án của chủ đầu tư có được ngân hàng nào "cam kết bảo lãnh" cũng là vấn đề khách hàng nên quan tâm và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cung cấp đúng theo quy định của pháp luật.

Với thực trạng thi công dự án, những dấu hiệu vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản; vi phạm về tài chính, về thuế của Công ty Minh Giang và Công ty Minh Đức nếu không được các cơ quan chức năng xác minh, xử lý và chấn chỉnh kịp thời sẽ để lại hệ lụy khôn lường.

Trên địa bàn huyện Mê Linh (Hà Nội) có khoảng 50 dự án bất động sản lớn với quy mô từ 10 - 100 ha, nhưng sau nhiều năm giao đất, hầu hết đều đang bị bỏ hoang, trong đó có 47 dự án đô thị, nhà ở với tổng diện tích đất 2.445 ha và 3 dự án đầu tư phát triển kinh tế khác. Trong số 47 dự án xây dựng nhà ở có 15 dự án đã có chủ trương nhưng không triển khai đầu tư (diện tích 722ha), 14 dự án đã giải phóng mặt bằng xong nhưng chậm hoàn thành các hạng mục đầu tư xây dựng (tổng diện tích 970,74ha), 18 dự án chậm triển khai giải phóng mặt bằng (diện tích 752,49 ha).

Căn cứ vào những quyết định dự án được phê duyệt trước khi một số địa giới hành chính được sát nhập về TP. Hà Nội (ngày 01/08/2008) và thực tế triển khai của các dự án nhiều ý kiến cho rằng bản chất thực của một số dự án chỉ là các chủ đầu tư "ôm đất" để hưởng lợi cơ chế. Có những quyết định được phê duyệt một cách chóng vánh, sát ngay ngày được nhập về Thủ đô.

Chỉ đến khi, thông tin phản ánh trên địa bàn TP. Hà Nội có hơn "300 dự án treo", "bỏ hoang" khiến bộ mặt Thủ đô trở nên nhếch nhác, người dân sống trong vùng quy hoạch dự án gặp khó khăn, đặc biệt là vấn đề lãng phí tài nguyên đất và được Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường và TP. Hà Nội kiểm tra, xử lý thì một số dự án mới rậm rịch khởi động. Huyện Mê Linh cũng nằm trong số đó.

Sau khi điều chỉnh quy hoạch phân khu, TP. Hà Nội đã phê duyệt cho 29/47 dự án bất động sản chậm triển khai tại huyện Mê Linh. Trong năm 2019, huyện Mê Linh đã trình TP. Hà Nội thu hồi 8 dự án bất động sản chậm triển khai như: Dự án khu đô thị Vinashin, khu đô thị mới Việt Á, khu biệt thự nhà vườn CIT, khu đô thị mới BMC...

Những dự án còn lại đã được cấp chính quyền huyện Mê Linh yêu cầu các chủ đầu tư xây dựng phương án hoàn thiện hạ tầng cũng như kế hoạch xây dựng các công trình công cộng để tạo điều kiện cho người dân về ở.