Mặt bằng bán lẻ duy trì sức "nóng"

Thị trường bán lẻ Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi đà tăng của tiêu dùng nội địa. Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), nửa đầu năm 2026, doanh thu bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng tăng 12,9% so với cùng kỳ. Động lực tăng trưởng đến từ thu nhập người dân cải thiện, tầng lớp trung lưu mở rộng, cơ cấu dân số trẻ, cùng sự phục hồi của du lịch, lưu trú và quá trình đô thị hóa.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy bán lẻ tại Hà Nội đạt 87,9% trong quý II/2026, tăng 1,5 điểm phần trăm theo quý và 2,6 điểm phần trăm theo năm. Tại TP.HCM, khu vực lõi (địa giới TP.HCM phân vùng cũ) đạt 97,0%, trong khi khu vực mở rộng (Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) duy trì ở mức 93,6 - 95,1%.

Giá thuê cũng ghi nhận xu hướng tăng. Mặt bằng tầng trệt tại Hà Nội đạt 51,8 USD/m2/tháng, tăng 10,0% theo năm, trong khi khu vực lõi TP.HCM đạt 54,9 USD/m2/tháng, tăng 2,9 điểm phần trăm theo năm.

Đáng chú ý, đà tăng này không đến từ việc nguồn cung mới ồ ạt gia nhập thị trường, mà chủ yếu phản ánh khả năng hấp thụ tốt trên nền tảng nguồn cung hiện hữu, cho thấy nhu cầu thuê thực chất đang gia tăng.

Xét về cơ cấu ngành hàng, F&B và Giải trí (Entertainment) tiếp tục là hai nhóm dẫn dắt nhu cầu thuê tại cả Hà Nội và TP.HCM, cùng với Lifestyle và Thời trang & Phụ kiện. Tại Hà Nội, nửa đầu năm ghi nhận sự gia nhập của nhiều thương hiệu lần đầu mở cửa hàng hoặc cửa hàng flagship như Bershka, Wilson, IWC Schaffhausen, Roborock và chuỗi Bách Hóa Xanh. Danh sách này trải rộng từ thời trang nhanh, thể thao, đồng hồ cao cấp đến bán lẻ nhu yếu phẩm, cho thấy khẩu vị khách thuê ngày càng đa dạng.

Trong thời gian tới, khi nguồn cung khu vực trung tâm hạn chế, dòng vốn và sự quan tâm của khách thuê tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực CBD truyền thống. Tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới trong nửa đầu năm tập trung ở rìa trung tâm, cùng với các khối đế bán lẻ tại khu vực phía Tây & khu vực trung tâm. Trung tâm thương mại tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung, gắn liền với các khu dân cư, văn phòng và hạ tầng mới hình thành. Trong giai đoạn từ nay đến 2028, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 314.000 m2 diện tích bán lẻ, tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm (phía Tây và ngoại thành).

Tại lõi TP.HCM, khu Đông và khu Bắc được xác định là những hướng phát triển chủ đạo, với khoảng 286.500 m2 nguồn cung dự kiến đến năm 2029. Sự mở rộng liên tục của các khu đô thị tích hợp được kỳ vọng tiếp tục củng cố các trung tâm bán lẻ phi tập trung và hỗ trợ nhu cầu cho thuê dài hạn. Đồng thời, Bình Dương cũ nổi lên là thị trường tăng trưởng chủ lực của khu vực mở rộng, với khoảng 174.000 m2 nguồn cung mới.

Nguồn cung tiếp tục tăng kéo theo bài toán cạnh tranh từ các chủ đầu tư. Nhiều nhà đầu tư quốc tế như Keppel, AEON, Lotte hay Takashimaya đang mở rộng tại thị trường Việt Nam. Thị trường có dư địa phát triển không chỉ từ hoạt động mua sắm, mà còn từ nhu cầu ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe, gặp gỡ, và trải nghiệm của nhóm người tiêu dùng trẻ am hiểu công nghệ và có nhiều sự lựa chọn.

Trong bối cảnh này, thị trường đang bước vào một cuộc đua về chất lượng trải nghiệm. Cushman & Wakefield dự báo mô hình “destination retail” - kết hợp mua sắm với ẩm thực, giải trí và các tiện ích khác - sẽ dẫn dắt tăng trưởng thị trường Việt Nam trong 2 - 3 năm tới.