Năm 2021: 'Bong bóng' bất động sản liệu có xảy ra?

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đã từng hình thành "bong bóng" trong thời kỳ 2007-2011. Đó là hiện tượng giá nhà, đất tăng quá cao so với giá trị thực, đến một thời điểm nhất định, tính thanh khoản không còn dẫn tới tình trạng chững lại và bắt đầu tụt giảm mạnh. Vì vậy, nhiều ý kiến lo ngại "bong bóng" BĐS có thể xảy ra trong năm 2021, khi giá nhà đất vẫn tăng giữa mùa dịch và thị trường có sự lệch pha cung cầu.

Tuy nhiên trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, thị trường BĐS năm 2021 khó có nguy cơ ảo hay bong bóng, ngược lại sẽ bền vững hơn năm 2020 nhờ những lý do sau:

Thứ nhất, năm 2021 là năm đầu tiên các cấp chính quyền trong kỳ mới sau đại hội sẽ có các biện pháp thúc đẩy các dự án BĐS để tạo nguồn cung cho địa phương, nguồn cung sẽ dồi dào và phong phú hơn.

Thứ hai, các dự án bất động sản đang bị vướng mắc thủ tục sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do đó, nguồn hàng cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020. 

Thứ ba, về lực cầu, kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Kinh tế tăng trưởng tốt đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục.

Cụ thể, tại Hà Nội, ngay quý I, quý II của năm 2021 dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong năm 2020, nhiều dự án ở phía Tây Hà Nội đã có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng/m² hồi đầu năm đã tăng lên 50-55 triệu đồng/m² vào cuối quý III/2020.

Còn tại TP. HCM, khảo sát cho thấy khoảng 20 dự án sẽ chào hàng trong 6 tháng đầu năm 2021, cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc sản phẩm. Nhu cầu thật về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp loại 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều. Lượng giao dịch căn hộ thành công trong năm 2021 ước đạt đạt từ 90.000 đến 100.000 căn tại TP.HCM và Hà Nội.

Cùng quan điểm, chia sẻ trên báo Kinh doanh và Phát triển, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam đánh giá, thị trường giai đoạn 2019-2020 khác hoàn toàn so với thời điểm 2008-2009 khi thị trường xuất hiện bong bóng tăng trưởng ảo vì thời điểm đó nhiều doanh nghiệp đi vay và thế chấp tài sản ảo, chưa đủ pháp lý.

Vì vậy, khi có nợ xấu, ngân hàng muốn xử lý nợ xấu nhưng không thể thực hiện, chủ doanh nghiệp không thể trả được nợ, nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia mua lại dự án cũng không thể thực hiện được. Đó là sự bế tắc của thị trường thời điểm đó. 

Còn hiện nay, kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, nhu cầu mua nhà và đầu tư sẽ tăng trở lại. Dự báo sức cầu hồi phục của thị trường sẽ tương đương 70% của năm 2019. Vì thế, theo bà Vân Khanh, không quá lo ngại xảy ra bong bóng BĐS.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhận định, năm 2021 xu hướng đầu tư đất nền tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP. HCM vẫn được quan tâm nhiều nhất. Tuy nhiên, sản phẩm này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá. Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. 

Trên đà tăng giá của năm 2020, tại Hà Nội phân khúc chung cư có thể sẽ giữ nguyên hoặc tăng giá nhẹ. Còn ở TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn có chiều hướng tăng. Chủ yếu là khu vực TP.Thủ Đức. Một phần trong nhóm đầu tư ngắn hạn sẽ rút khỏi thị trường BĐS, để quay trở lại lĩnh vực truyền thống của mình. 

Thời điểm cuối năm 2021 có thể xảy ra hiện tượng các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, nhưng chưa giảm. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn. Với phân khúc nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng, sẽ tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với năm 2020. Tại các tỉnh thành khác, cơ bản đều có mức tăng giá nhà ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, TP.Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).