Nghịch lý nhà trong ngõ: Giá rao "leo thang", thanh khoản "tê liệt"

Theo dữ liệu của Batdongsan, tại Hà Nội, giá nhà trong ngõ sâu tại các khu vực trung tâm phổ biến dao động từ 90 - 120 triệu đồng/m², tùy thuộc vào độ rộng ngõ và vị trí cụ thể. Ở các khu vực xa trung tâm, giá nhà trong ngõ thường dao động trong khoảng 70 - 100 triệu đồng/m². 

Số liệu thị trường cho thấy nửa đầu năm 2025, mức độ quan tâm tới nhà riêng ở Hà Nội giảm 17%. Dù vậy, giá rao bán nhà trong ngõ/hẻm vẫn tăng 2-7%, tạo nên “cái bẫy” khiến nhiều nhà đầu tư tưởng lãi nhưng thực chất kẹt vốn. Điểm chung là sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn: khi thị trường thuận lợi, lãi nhân lên; nhưng khi thanh khoản tụt dốc, đòn bẩy biến thành “quả bóng lãi vay”.

Các môi giới bất động sản cũng xác nhận giá nhà trong hẻm nhỏ nhiều nơi đang "giậm chân tại chỗ" hoặc đi ngang suốt cả năm qua. Đặc biệt, những căn cũ, hẻm sâu, muốn bán được buộc phải tân trang và hạ giá mạnh.

Một số môi giới thậm chí liên kết với nhà đầu tư để cùng góp vốn, mua nhà cũ với giá rẻ, sau đó bỏ thêm tiền sửa sang, rồi bán lại để chia lợi nhuận. Nhưng mô hình này cũng tiềm ẩn rủi ro, bởi nếu thanh khoản chậm, bị chôn vốn sẽ kéo lợi nhuận giảm.

Các chuyên gia cảnh báo quan niệm “nhà đất không bao giờ lỗ” đang lỗi thời. Thói quen tiêu dùng đã thay đổi - người mua, đặc biệt giới trẻ, coi trọng không gian sống, tiện ích, chỗ để xe, phòng cháy chữa cháy và tính kết nối hơn là sở hữu một căn nhà trong hẻm sâu. Họ sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven hoặc chọn chung cư để có môi trường sống đồng bộ.

Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản News Property, phân tích: Những căn nhà trong hẻm nhỏ ngày càng khó bán vì không đáp ứng nhu cầu sống hiện đại. Người dân, đặc biệt là giới trẻ, có xu hướng tìm đến căn hộ chung cư vì ở đó có đầy đủ tiện ích như hồ bơi, siêu thị, trường học. Nếu mua chung cư, họ còn dễ dàng hiện thực hóa mong muốn sở hữu ô tô, thay vì phải loay hoay tìm chỗ đậu ở hẻm nhỏ. Đáng chú ý, một căn hộ giá 2,5-3 tỉ đồng hiện nay có thể cho thuê dễ dàng, giá lại cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm.

Tuy vậy, giá trị gắn liền với đất của nhà trong ngõ vẫn là yếu tố dài hạn. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, loại hình này vẫn có tiềm năng tăng giá, nhưng phụ thuộc vào thời điểm và vị trí. Bài học lớn cho nhà đầu tư là không nên chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, càng không nên “ôm bom nổ chậm” bằng đòn bẩy tài chính. Với người mua để ở, cần khảo sát kỹ pháp lý, vị trí, thanh khoản, tránh chọn nhà hẻm sâu chỉ vì giá rẻ hơn bề mặt.

Sau giai đoạn sốt nóng, nhà trong ngõ/hẻm đang bước vào thử thách. Ai chọn đúng sẽ giữ được giá trị tích lũy; ngược lại, sai lầm có thể biến giấc mơ bất động sản thành gánh nặng dài lâu.