Nghịch lý: Tồn kho bất động sản tăng, giá nhà không giảm

Lượng tồn kho từ các dự án BĐS đã vượt qua mốc 50%

Cụ thể, tại Hà Nội, hàng tồn chủ yếu nằm ở căn hộ có giá hơn 35 triệu đồng/m2. Một số dự án có tỷ lệ tồn kho cao như: Dự án Công trình hỗn hợp thương mại, văn phòng và nhà ở bán tại số 2224 phố Hàng Bài và 25-27 phố Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, tỷ lệ tồn kho 100%; dự án Tổ hợp nhà ở để bán, văn phòng cho thuê và căn hộ du lịch tại số 1152-1154 đường Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, tỷ lệ tồn kho 100%...

Trong khi đó, báo cáo mới đây của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, trong quý III, nguồn cung căn căn hộ cao cấp tại Hà Nội là 2.530 sản phẩm, tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 21,1%, tương đương với 532 căn hộ. Như vậy vẫn tồn khoảng 1.500 sản phẩm so với lượng chào bán ra thị trường. 

Theo Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, do tình hình dịch COVID-19, hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS cũng tăng mạnh. Cụ thể, hơn 20 doanh nghiệp BĐS niêm yết có hàng tồn kho cao nhất tính đến thời điểm cuối tháng 6 là 315.781 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm.

Được biết, tồn kho BĐS của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán hiện nay bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm. Trong đó tồn kho thành phẩm là các sản phẩm BĐS đã hoàn thiện: Chung cư, biệt thư, nhà phố,… đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản doanh nghiệp nếu không biến hàng tồn thành tiền được.

Song, mặc dù tồn kho của các doanh nghiệp BĐS đang “chất đống” nhưng giá thành phẩm thay vì giảm lại tăng lên.

Giá căn hộ liên tục tăng trong 5 năm liền

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Savills Việt Nam cho biết, 66% tổng nguồn cung căn hộ mới có giá trên 1.500 USD/m2, tương đương 34,5 triệu đồng/m2. Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các sản phẩm từ 1.500 - 2.000 USD/m2 đang có xu hướng tăng, chiếm 50% số lượng căn bán được.

Hầu hết các dự án nằm ở quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm. Trong đó, các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy tập trung chủ yếu là các dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất trên 3.000 USD/m2, khoảng 69 triệu đồng/m2.

Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000 USD/m2 đến 3.000 USD/m2. Các quận/huyện khác với chủ yếu các dự án Hạng C có mức giá dưới 1.500 USD/m2.

Giá sơ cấp tại quận Từ Liêm đã tăng 10% mỗi năm kể từ năm 2017; giá sơ cấp ở quận Cầu Giấy đã tăng 17% mỗi năm. Như vậy, kể từ năm 2017 tới nay, giá căn hộ  mới mở bán tại Từ Liêm đã tăng 50%, trong khi đó tại Cầu Giấy đã tăng 85%.

Gỡ khó cho nghịch lý tồn kho BĐS tăng, giá không giảm

Lý giải cho nghịch lý dù tồn kho bất động sản tăng nhưng giá nhà ở không giảm, TS. Đinh Thế Hiển phân tích: Số lượng căn hộ tồn kho rất lớn nhưng thực tế thị trường vẫn ồ ạt xuất hiện nhà cao cấp là nghịch lý. Đây là việc cơ quan quản lý nhà nước cần lên tiếng và định hướng thị trường hoạt động ổn định. Việc để thị trường tồn kho tiếp tục gia tăng sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản. 

Dưới góc độ doanh nghiệp BĐS, bà Nguyễn Hương, CEO Đại Phúc Land cho rằng, các DN BĐS gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo, bất cập kéo dài nhiều năm qua. Vì vậy cần sự xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật đầu tư, Luật đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và giúp thị trường phát triển một cách bền vững.

Những dự án đang đền bù giải tỏa thì tiến thoái lưỡng nan. Nếu không được tháo gỡ sớm, nhiều CĐT sẽ bị chôn vốn quá lâu mà không nhìn thấy lối thoát. Sẽ rất khó và bất khả thi đối với những dự án có quy mô lớn

Điều này sẽ làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực tăng về giá cả trên thị trường.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, thực tế là các CĐT có được quỹ đất từ nhiều nguồn khác nhau, hình thức khác nhau và bản chất đất đó cũng khác nhau. Nay vì một quy định dự án phải có "100% đất ở" thì sẽ khó cho doanh nghiệp BĐS vì cơ quan chức năng khi cấp phép sẽ căn cứ đúng câu chữ trong luật. Hiện nay tại Tp HCM nhiều dự án đang bị treo, vướng cũng vì những trục trặc về đất chưa được giải quyết.

"Nguồn cung BĐS hạn chế vì quy định về luật là điều đã rõ và đề cập từ nhiều năm nay. Nó bao gồm từ những điều khoản quy định của một/nhiều luật liên quan, trình tự - quy trình thủ tục phê duyệt (giấy phép, dự án, thiết kế…). Theo như HoREA, TP.HCM có khoảng hơn 100 dự án đang bị treo, vướng vì vấn đề pháp lý dự án. Nếu giải quyết ách tắc cho các dự án này thì nguồn cung sẽ cải thiện rất nhiều", ông Hoàng chia sẻ.

Nhiều chuyên gia nhận định, nếu đề xuất sửa đổi quy định này thì nút thắt tồn tại trên thị trường BĐS sẽ được gỡ bỏ. Ngân sách Nhà nước sẽ không bị hụt thu hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp được triển khai kế hoạch kinh doanh để bớt khó khăn do ảnh hưởng của COVID-19; nguồn cung BĐS quay trở lại, thị trường đảm bảo câu chuyện an sinh, phát triển bền vững.