Nghiên cứu 2 phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Tại báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này đã nghiên cứu 2 phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản, phụ thuộc vào mức độ đầy đủ của thông tin về giao dịch.

Hai phương pháp được cơ quan này nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Theo Bộ Tài chính, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức, doanh nghiệp nộp với chuyển nhượng bất động sản.

Nhưng để triển khai hiệu quả phương pháp này, cần đáp ứng hai điều kiện tiên quyết. Thứ nhất, phải có cơ sở dữ liệu đầy đủ, minh bạch về lịch sử giao dịch bất động sản, phản ánh sát giá trị thực tế qua các lần chuyển nhượng. Thứ hai, hệ thống pháp luật cần quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ, điều kiện chứng minh, hóa đơn – chứng từ hợp lệ, cũng như cách xác định giá vốn bất động sản.

Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.

Về dữ liệu giao dịch, Bộ trưởng Bộ Tài chính cho biết hệ thống của cơ quan thuế đã có khả năng tra cứu lịch sử chuyển nhượng thửa đất và lịch sử giao dịch của người nộp thuế từ năm 2018.

Tuy vậy, giá ghi trên hợp đồng vẫn thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Điều này đặt ra thách thức lớn trong việc kiểm soát và xác định đúng thu nhập chịu thuế, do thiếu công cụ để xác minh giá trị thật của giao dịch trên thị trường.

Khó khăn tương tự cũng được ghi nhận trong việc xác minh các chi phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng. Ngoài các khoản chi phí dễ chứng minh như chi phí mua bán, xây dựng, cải tạo hay phí thủ tục pháp lý, còn nhiều loại chi phí khác như phí môi giới, lãi vay, chi phí bồi thường... thường không có chứng từ rõ ràng.

Thực trạng này khiến việc xác định chính xác phần lợi nhuận thực tế gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt trong các trường hợp người nộp thuế khai sai nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

Ngoài ra, nhiều trường hợp bất động sản được chuyển nhượng có từ thời gian rất lâu hoặc hình thành qua thừa kế, cho tặng, khiến việc xác định giá vốn gần như không thể thực hiện.

Việc cải tiến chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản không chỉ góp phần tăng thu ngân sách mà còn đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ thuế, phản ánh đúng giá trị thực và lợi nhuận phát sinh từ giao dịch.