Người mua nhà không còn theo tâm lý đám đông

Diễn biến trên được các chuyên gia đề cập tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, cho biết một trong những thay đổi rõ rệt của thị trường trong khoảng ba năm 2024 - 2026 là hành vi của người mua.

Từ góc nhìn của JLL, thị trường đã phục hồi sau đại dịch nhưng mức độ phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi nhà ở chung cư trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024 - 2025 và thậm chí trong năm 2026, phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu chậm lại rõ rệt.

Bà Vân dự báo đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chỉ đạt chưa tới 50% tổng nguồn cung mới, trong khi giai đoạn 2024 - 2025 có thể đạt 70 - 80%.

Chi phí lãi vay trong thời gian qua cũng bắt đầu tác động rõ hơn đến quyết định mua nhà. Ở những giai đoạn gần đây, khi người mua phải thanh toán các khoản tiền cuối cùng trước thời điểm nhận căn hộ, thị trường đã xuất hiện tình trạng chững lại.

Người mua đã bớt chạy theo tâm lý đám đông và chú trọng hơn đến nguồn vốn, nguồn tiền từ dòng tiền cá nhân, thay vì dựa vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của dự án.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thanh khoản thị trường đã chậm lại sau một giai đoạn giá nhà tăng cao và lãi suất có những biến động.

Trong một giai đoạn dài của năm 2024 và 2025, giá nhà liên tục tăng khiến người mua cho rằng mức giá hiện tại quá cao so với thu nhập. Cùng với đó, lãi suất khiến chi phí sở hữu nhà tăng lên.

Một thay đổi đáng chú ý khác là những người trẻ hiện nay đã bỏ tư tưởng phải sở hữu nhà, thay vào đó họ chọn đi thuê. Những yếu tố này đã tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường trong thời gian qua.

Tuy nhiên, ông cho rằng thị trường đang có sự điều chỉnh nhẹ và bắt đầu hồi phục. Khi thanh khoản chậm lại, doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh sản phẩm và chính sách bán hàng để phù hợp hơn với khả năng chi trả của khách hàng.

Trên thị trường thứ cấp, ông Chung cho biết giá đã có sự điều chỉnh 10 - 20%. Trong khi đó, trên thị trường sơ cấp, nhiều chủ đầu tư đưa ra các chính sách như chiết khấu thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán, tặng quà nhằm thu hút dòng tiền từ khách hàng. Những điều chỉnh này đã giúp thị trường bước sang quý III với tín hiệu phục hồi tích cực hơn so với hai quý đầu năm 2026.

Ở góc nhìn về giai đoạn tiếp theo, ông cho rằng khách hàng sẽ không còn chạy theo tâm lý đám đông mà nhìn vào giá trị thực của sản phẩm.

Đối với nhà đầu tư, tiêu chí được ông Chung nhắc tới là những bất động sản có thể tạo ra dòng tiền hoặc mang lại giá trị đầu tư dài hạn trong khoảng 3 - 5 năm. Với người mua để ở, các yếu tố được cân nhắc kỹ hơn gồm pháp lý, vị trí và chất lượng sản phẩm.