Nguồn cung bất động sản đang tiến gần mốc “đỉnh” năm 2018

Theo dữ liệu nghiên cứu sơ bộ của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024. Đáng chú ý, quy mô nguồn cung đang tiến rất gần mốc “đỉnh” của giai đoạn 2018, thời kỳ được xem là chu kỳ tăng trưởng mạnh nhất của thị trường bất động sản trong hơn một thập kỷ qua.

Động lực quan trọng của sự phục hồi này đến từ việc hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động sau thời gian dài “đóng băng” vì vướng mắc pháp lý. Riêng tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, đã có tới 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ khó khăn, tạo cú hích lớn cho nguồn cung toàn thị trường.

Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng phục vụ phiên họp thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 17/12/2025 cho biết, trên phạm vi cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản đang triển khai, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.

Trong đó, nhà ở thương mại và các khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương khoảng 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư đạt 6,74 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang được dẫn dắt chủ yếu bởi phân khúc thương mại, đặc biệt là các dự án quy mô lớn.

Song song với sự phục hồi của nguồn cung và giao dịch, mặt bằng giá bất động sản cũng duy trì xu hướng tăng. Căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Tại thời điểm cuối quý 3/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu do VARS IRE lựa chọn để tính chỉ số giá đã tăng lần lượt 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM.

Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỉ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ,... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm.

Từ cuối quý IV/2025, giá BĐS có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường nhưng thực tế chưa ghi nhận dấu hiệu giảm. Giao dịch “cắt lỗ” chỉ ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.

Đặc biệt, giữa bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, đồng thời, tâm lý thị trường được củng cố bởi nhiều giải pháp được đề ra để phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình hạ tầng quy mô lớn, mặt bằng giá bất động sản rất khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.

Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy tồn kho bất động sản quý 3 ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý 2, còn tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Dưới góc nhìn của VARS IRE, sự gia tăng tồn kho hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực. Khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận thanh khoản khá tốt. Thực trạng này cũng cho thấy nguồn cung đất nền dự án đang sụt giảm rõ rệt.

Trong bối cảnh giá BĐS ngày càng tăng cao, VARS kiến nghị tiếp tục đẩy mạnh phát triển các dự án có mức giá phù hợp để giảm áp lực cung - cầu; xây dựng chính sách thuế và tín dụng có lộ trình, phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực; đồng thời đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số trong lĩnh vực BĐS để tạo cơ sở điều tiết thị trường.