Nguồn cung mới dồi dào gây áp lực lên thị trường văn phòng cho thuê

Báo cáo của Công ty tư vấn Cushman & Wakefield mới đây cho biết, nguồn cung lớn trong bối cảnh nhu cầu cho thuê đang chậm lại rõ rệt từ nửa cuối năm 2023 do kinh tế suy giảm, đang đặt áp lực rất lớn lên hoạt động của phân khúc văn phòng cho thuê.

Dự báo tỷ lệ trống của các toà nhà văn phòng cho thuê có thể lên đến trên 20% trong suốt giai đoạn 2023 - 2026, do nguồn cung mới tăng liên tục.

Năm nay sẽ chào đón số lượng lớn nguồn cung văn phòng mới, trong đó Hà Nội dự kiến sẽ đón tổng cộng khoảng 80.700m2 văn phòng và tổng nguồn cung văn phòng tại Thủ đô sẽ tăng trưởng trung bình từ 3,5%/năm trong giai đoạn 2023 - 2027.

Từ nay đến năm 2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 15 dự án mới, cung cấp hơn 389.770m2 diện tích văn phòng. Văn phòng hạng A dự kiến chiếm 86% nguồn cung trong tương lai.

Trong khi đó, tại TP. HCM, nguồn cung hạng A mới dự kiến cũng tăng mạnh tại khu vực trung tâm thành phố vào năm 2024-2025. Nguồn cung chủ yếu nằm ở ba dự án, đóng góp tổng cộng 118.700m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. Khoảng 81.000m2 nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024–2026.

Công suất thuê văn phòng hạng A và B tại Hà Nội, theo Savills, có thể giảm xuống mức 80% vào năm 2026. Còn tại TP.HCM, giá thuê dự kiến giảm nhẹ 1% mỗi năm trong hai năm tới. Nhóm ngành công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản và sản xuất vẫn là những khách thuê chủ đạo.

Trước đây, khi nguồn cung hạn chế, thị trường văn phòng trở thành “cuộc chơi” do bên cho thuê làm chủ, thì nay, thế trận đã dần đảo chiều khi khách thuê mới đang là bên nắm quyền chủ động trong các giao dịch với nhiều lựa chọn.

Khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê. Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉnh xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng..., là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới.

Theo giới chuyên gia, trong bối cảnh chênh lệch cung - cầu lớn, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược từ những cuộc đua về giá (ngày càng tăng), sang cạnh tranh bằng chất lượng.

Tại TP.HCM và Hà Nội, hiện có khoảng 21 tòa nhà được cấp chứng chỉ LEED/BCA Green Mark, 2 tiêu chuẩn chất lượng hàng đầu được công nhận trên toàn cầu.

Bên cạnh đó, ác chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.

Chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thêm, các doanh nghiệp toàn cầu đang thực hiện các cam kết Net Zero, vì vậy, bất động sản có tích hợp yếu tố ESG sẽ là điểm quan trọng giúp đáp ứng mục tiêu của họ.

Đây là một phần lý do tại sao khách thuê đang dần chuyển ưu tiên từ tập trung vào vị trí, giá thuê và tiện nghi sang các tòa nhà xanh, giúp họ đạt được mục tiêu phát triển bền vững.