Nguồn cung nhà Hà Nội lập đỉnh 5 năm

Theo báo cáo thị trường quý II của CBRE Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026, mức cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2020.

Tuy nhiên, trái ngược với sự gia tăng mạnh về nguồn cung, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Trong quý II, thị trường tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ mới, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán.

Tỷ lệ hấp thụ này tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi lượng giao dịch thường xuyên đạt trên 90% nguồn cung mới, thậm chí có thời điểm vượt số căn mở bán trong kỳ.

Theo CBRE, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao là nguyên nhân chính khiến người mua trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với các sản phẩm có giá trị lớn. Thay vì quyết định nhanh như giai đoạn lãi suất thấp, người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm xuống tiền.

Cơ cấu nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển lên phân khúc cao cấp. Đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận dự án mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m².

Hai phân khúc có tỷ trọng lớn nhất là mức giá từ 80 - 110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới.

Đáng chú ý, riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận hơn 3.000 căn được mở bán từ bốn dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Giá bán sơ cấp bình quân trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước các chương trình chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới thuộc khu vực nội đô có mặt bằng giá cao.

Trái ngược với thị trường sơ cấp, phân khúc căn hộ thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh. Theo CBRE, giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý I. Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận mức giảm theo quý kể từ cuối năm 2022. Đồng thời, tốc độ tăng giá theo năm cũng hạ xuống còn khoảng 13%, thấp hơn đáng kể so với mức 24-26% của giai đoạn 2024-2025.

Diễn biến này cũng được Batdongsan.com.vn ghi nhận. Theo báo cáo thị trường tháng 6 của đơn vị này, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội trong quý II đạt khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước trong bối cảnh thanh khoản suy yếu và lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao.

CBRE nhận định, dù thị trường đang bước vào giai đoạn mới, chọn lọc hơn nhưng các nền tảng cấu trúc của thị trường nhà ở Hà Nội tiếp tục được củng cố. Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045 định hướng mở rộng không gian đô thị theo các trục phát triển về phía Đông, Tây và Bắc sông Hồng, tạo cơ sở quy hoạch vững chắc cho làn sóng phát triển bất động sản mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực xa trung tâm như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Văn Giang.

Song song với đó, việc đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị mới đây với lộ trình cơ bản hoàn thành vào năm 2030 được kỳ vọng sẽ tối ưu hóa hạ tầng kết nối liên vùng. Đây là tiền đề cốt lõi thúc đẩy xu hướng phát triển các đô thị mô hình TOD, góp phần tạo ra nhiều loại hình nhà ở mới và định hình lại xu hướng lựa chọn và mua nhà của thị trường.