Nguồn cung nhà ở tăng, sức mua bất động sản vẫn yếu

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), căn hộ chung cư chiếm 67,27% tổng nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý III. Nguồn cung tiếp tục mở rộng ra ngoài các đô thị lớn, trong đó khu vực miền Trung chiếm 29,6%.

Tuy nhiên, sự cải thiện về nguồn hàng chưa tạo ra mức tăng tương ứng về thanh khoản. Trong tổng số 31.844 sản phẩm mở bán mới, lượng giao dịch ghi nhận đạt 12.520 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Điều này phản ánh khoảng cách đáng kể giữa số lượng sản phẩm đưa ra thị trường và khả năng tiêu thụ thực tế.

Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi những dự án định giá cao hoặc thiên về đầu cơ gặp khó khăn về thanh khoản.

Tại các đô thị lớn, sức tiêu thụ suy giảm thể hiện rõ ở nhiều phân khúc. Theo các số liệu thị trường được công bố, Hà Nội ghi nhận khoảng 3.900 căn hộ bán được trong quý III, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường đạt khoảng 25%, tương đương 1.400 căn. Phân khúc nhà ở thấp tầng còn khó khăn hơn khi tỷ lệ hấp thụ biệt thự, nhà phố tại TP.HCM chỉ đạt 14%; tại Hà Nội, số biệt thự, liền kề giao dịch thành công chỉ là 191 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 9%.

Sức mua chững lại trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao. VARS IRE ghi nhận giá bán căn hộ bình quân quý III tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM đạt 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng đạt 68,9 triệu đồng/m². Giá tại cả ba thị trường gần như đi ngang so với quý trước nhưng vẫn cao đáng kể so với những năm trước.

Với mức giá bình quân 79,3 triệu đồng/m², một căn hộ diện tích 70 m² tại Hà Nội có giá khoảng 5,55 tỷ đồng, chưa tính các chi phí phát sinh. Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình có nhu cầu mua nhà, nhất là những người phải vay ngân hàng để thanh toán.

Bên cạnh giá bán, lãi suất vay cũng trở thành rào cản lớn. Lãi suất vay mua nhà cố định trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5-11,5%/năm; sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng có thể lên 13-15%/năm. Với khoản vay 3 tỷ đồng trong 25 năm, việc lãi suất tăng thêm 1 điểm phần trăm có thể khiến số tiền trả hằng tháng tăng khoảng 2 triệu đồng, tạo thêm áp lực lên ngân sách gia đình.

Khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy 36% ghi nhận khách hàng trì hoãn giao dịch để tiếp tục quan sát thị trường, 25% có xu hướng thương lượng và chờ giá giảm, trong khi chỉ 18% sẵn sàng chốt mua khi tìm được sản phẩm phù hợp. Lãi suất vay cao là yếu tố được đề cập nhiều nhất, bên cạnh lo ngại về chính sách, quy hoạch và khó khăn dòng tiền.

Người mua cũng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá trước khi xuống tiền. Khảo sát 968 khách hàng của DXS-FERI cho thấy 76% cần ít nhất 3 tháng để đưa ra quyết định, trong đó gần 40% mất từ 5 tháng trở lên. Pháp lý dự án được 74% người tham gia khảo sát ưu tiên; uy tín chủ đầu tư và giá bán cùng đạt 72%, còn vị trí và khả năng kết nối đạt 67%. Những tiêu chí này cho thấy người mua ngày càng chú trọng tính an toàn và giá trị sử dụng thực tế.

Trong bối cảnh giá nhà cao và lãi suất vay tăng, căn hộ thứ cấp đang trở thành lựa chọn của nhiều người mua ở thực. Theo Batdongsan.com.vn, trong quý III/2026, có tới 83% giao dịch căn hộ thứ cấp tại Hà Nội phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi tỷ lệ mua để đầu tư chỉ chiếm 17%. Đáng chú ý, giao dịch thứ cấp chiếm khoảng 54% tổng lượng giao dịch căn hộ ước tính.

Một số dữ liệu thị trường ghi nhận giá rao bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm khoảng 15% từ đầu năm đến tháng 9, trong khi giá sơ cấp giảm khoảng 9%. Chênh lệch giá giữa hai phân khúc tạo thêm lựa chọn cho người mua, đặc biệt là các gia đình ưu tiên căn hộ có thể đưa vào sử dụng ngay thay vì chờ dự án mới hoàn thiện.

Về triển vọng quý IV/2026, VARS IRE dự báo nguồn cung nhà ở thương mại có thể duy trì ở mức tương đương quý III, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng tiếp tục tăng. Nhu cầu giao dịch có thể cải thiện theo yếu tố mùa vụ cuối năm, song mức độ phục hồi sẽ khác nhau giữa các phân khúc.

Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng đa dạng, thị trường khó có thể phục hồi đồng đều chỉ nhờ số lượng sản phẩm mở bán tăng lên. Khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá phù hợp với thu nhập, pháp lý minh bạch và phương án tài chính bền vững sẽ ngày càng quyết định sức tiêu thụ của từng dự án. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đồng thời phát triển nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân, vì thế có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình cải thiện thanh khoản thị trường bất động sản.