Nguồn cung nhà ở TP.HCM tăng mạnh sau thời kỳ khan hiếm

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 7 tháng năm 2026, có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, với 21.165 căn, tăng 133% so với cả năm 2025. Nguồn cung nhà ở xã hội cũng tăng nhanh, đến giữa tháng 8, TP.HCM có 22 dự án với khoảng 19.878 căn đang thi công, đạt gần 70% chỉ tiêu năm 2026.

Chuyên gia của CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở TP.HCM đang hưởng lợi từ quá trình xử lý các dự án ách tắc kéo dài.

Tuy nhiên, việc tháo gỡ pháp lý chưa thể ngay lập tức biến toàn bộ dự án tồn đọng thành sản phẩm để bán, bởi sau khi được gỡ vướng, dự án vẫn phải tiếp tục hoàn thiện thủ tục, xây dựng trước khi mở bán. Do đó, nguồn cung căn hộ không tăng đột biến trong một thời điểm mà sẽ tăng dần trong vài năm tới khi các dự án lần lượt hoàn tất thủ tục và quay trở lại thị trường.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trên phạm vi TP.HCM sau sắp xếp địa giới hành chính, nguồn cung căn hộ mới năm 2026 có thể đạt khoảng 45.000 căn, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục đi lên trong năm 2028.

Một phần nguồn cung đến từ những dự án từng bị đình trệ nay được tháo gỡ, phần còn lại đến từ các khu vực có quỹ đất lớn sau khi không gian phát triển của TP.HCM được mở rộng. Đây được xem là tín hiệu tích cực đối với thị trường sau thời gian dài thiếu sản phẩm mới. Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn, trong khi các chủ đầu tư phải cạnh tranh nhiều hơn để thu hút khách hàng.

Trong khi đó, DKRA Group cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, tiến độ xây dựng, năng lực chủ đầu tư và giá trị thực của sản phẩm thay vì quyết định xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá tăng.

Mặt bằng giá căn hộ khó giảm sâu trong ngắn hạn bởi chi phí phát triển dự án, từ xây dựng đến vốn, đã tăng đáng kể. Tuy nhiên, khi sức mua trở nên chọn lọc, doanh nghiệp phải có chính sách bán hàng phù hợp hơn để thúc đẩy thanh khoản.

Thực tế, bên cạnh giá bán, các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán đang trở thành công cụ để doanh nghiệp cạnh tranh và giúp người mua dễ tiếp cận sản phẩm hơn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, để đưa giá nhà về mức hợp lý cần đồng thời giải quyết các yếu tố đang làm tăng chi phí phát triển dự án. Cụ thể, những điểm nghẽn pháp lý khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, doanh nghiệp phải cộng thêm chi phí vốn, chi phí cơ hội và rủi ro pháp lý. Cuối cùng, những khoản chi phí này đều tác động đến giá bán.

Do đó, việc TP.HCM đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc cho các dự án không chỉ có ý nghĩa bổ sung nguồn cung mà còn giúp giảm thời gian và chi phí phát triển dự án.

Ngoài ra, chính sách đất đai cũng cần hướng tới một mặt bằng giá hợp lý, ổn định và có khả năng dự báo. Đây là yếu tố quan trọng nếu muốn thực hiện đồng thời hai mục tiêu: tăng nguồn cung và kéo giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.