Nguồn cung tăng nhanh, thị trường văn phòng Hà Nội thêm áp lực cạnh tranh

Thị trường văn phòng Hà Nội quý III/2026 ghi nhận những chuyển động trái chiều. Nhu cầu thuê cải thiện, diện tích hấp thụ thuần tăng mạnh so với cùng kỳ, song nguồn cung mới gia nhập nhanh khiến tỷ lệ lấp đầy tại cả hai phân khúc hạng A và hạng B chịu sức ép. Trong bối cảnh đó, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư đang dần chuyển từ lợi thế vị trí, giá thuê sang chất lượng tài sản và khả năng đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của doanh nghiệp.

Theo báo cáo MarketBeat quý III/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội đón thêm 59.724 m² diện tích cho thuê thuần (NLA) từ một dự án hạng A mới tại Starlake Tây Hồ Tây. Nguồn cung bổ sung đưa tổng diện tích văn phòng toàn thị trường lên khoảng 1,86 triệu m², tăng 3% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng năm 2026, nguồn cung mới đạt hơn 110.100 m² từ 4 dự án, gồm 3 dự án hạng A và 1 dự án hạng B. Phần lớn diện tích bổ sung tập trung tại khu vực phía Tây Hà Nội, nơi đang hình thành các cụm văn phòng quy mô lớn với hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Sự dịch chuyển này cũng mở rộng lựa chọn mặt bằng cho doanh nghiệp. Thay vì tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm truyền thống, khách thuê ngày càng quan tâm đến những địa bàn mới, nơi có thể cân đối chi phí, tiếp cận không gian làm việc chất lượng và thuận tiện kết nối giao thông.

Ở chiều cầu, thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc khi diện tích hấp thụ thuần trong quý III đạt 12.423 m², tăng 34% so với quý trước và tăng 173% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng, diện tích hấp thụ đạt 39.267 m², cho thấy nhu cầu mở rộng hoặc dịch chuyển văn phòng của doanh nghiệp vẫn hiện hữu.

Đáng chú ý, nhu cầu thuê văn phòng hạng A chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và nhóm khách thuê có nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt. Đây là những nhóm doanh nghiệp thường đặt yêu cầu cao về chất lượng tòa nhà, hiệu quả vận hành và môi trường làm việc.

Ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp thuộc nhóm này ngày càng ưu tiên những tòa nhà có chất lượng vận hành tốt, tiêu chuẩn phát triển bền vững rõ ràng, đồng thời có khả năng hỗ trợ thu hút nhân tài và nâng cao trải nghiệm nhân viên.

Tuy nhiên, nhu cầu cải thiện chưa đủ để hấp thụ lượng nguồn cung mới gia nhập thị trường. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A trong quý III/2026 đạt 74,1%, giảm 4,9 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc hạng B đạt tỷ lệ lấp đầy 83,4%, gần như không đổi theo quý nhưng giảm 5,5 điểm phần trăm theo năm.

Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu đến từ tốc độ bổ sung nguồn cung nhanh hơn khả năng hấp thụ. Với phân khúc hạng A, diện tích mới trong 9 tháng tăng nhanh hơn tốc độ lấp đầy. Trong khi đó, phân khúc hạng B chịu tác động từ 4 dự án gia nhập thị trường trong giai đoạn quý III/2025 đến quý III/2026.

Dù vậy, văn phòng hạng B vẫn giữ được sức hút nhờ lợi thế về chi phí, đặc biệt tại những tòa nhà có vị trí thuận lợi và kết nối giao thông tốt. Đây tiếp tục là lựa chọn phù hợp với nhóm doanh nghiệp chú trọng tối ưu ngân sách nhưng vẫn cần bảo đảm điều kiện làm việc và khả năng kết nối.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng, giá thuê văn phòng tại Hà Nội vẫn duy trì xu hướng điều chỉnh nhẹ. Giá thuê chào trung bình phân khúc hạng A trong quý III/2026 đạt 854.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,9% so với quý trước và 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Với phân khúc hạng B, mức giá đạt khoảng 561.000 đồng/m²/tháng, tăng tương ứng 0,1% và 0,8%.

Diễn biến này cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên duy trì mặt bằng giá tương đối ổn định, đồng thời sử dụng các chính sách ưu đãi và cải thiện chất lượng dịch vụ để thu hút khách thuê. Khi doanh nghiệp có thêm lựa chọn và khả năng đàm phán tốt hơn, việc giữ chân khách thuê hiện hữu cũng trở thành bài toán quan trọng đối với đơn vị vận hành tòa nhà.

Áp lực cạnh tranh được dự báo tiếp tục gia tăng trong những năm tới. Đến năm 2028, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 340.000 m² diện tích văn phòng mới, trong đó khu vực phía Tây chiếm gần 250.000 m². Nguồn cung tương lai tiếp tục củng cố vai trò của khu vực này trên bản đồ văn phòng Thủ đô, đồng thời đặt các dự án hiện hữu trước yêu cầu phải nâng cao năng lực cạnh tranh.

Cùng với vị trí và giá thuê, tiêu chí lựa chọn mặt bằng của doanh nghiệp đang mở rộng sang các yếu tố như tiêu chuẩn xanh, hiệu quả sử dụng năng lượng, chất lượng không gian và trải nghiệm của người lao động. Văn phòng ngày càng gắn với chiến lược nhân sự, xây dựng văn hóa doanh nghiệp và khả năng thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, thay vì đơn thuần là địa điểm tổ chức hoạt động kinh doanh.

Xu hướng này thể hiện rõ qua định hướng phát triển các dự án mới. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, toàn bộ dự án hoàn thành trong 9 tháng năm 2026 đều đã đạt hoặc đang trong quá trình đạt chứng nhận LEED; phần lớn dự án dự kiến gia nhập thị trường trong thời gian tới cũng được phát triển theo định hướng tương tự.

Các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) vì thế đang dần trở thành một trong những yêu cầu mới của thị trường văn phòng. Những tòa nhà đáp ứng tốt tiêu chí phát triển bền vững, có hệ thống vận hành hiệu quả và môi trường làm việc chất lượng được kỳ vọng sẽ có lợi thế trong việc thu hút, duy trì khách thuê. Ngược lại, các dự án chậm thích ứng có thể phải cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị để không bị giảm sức cạnh tranh.

Lợi thế của các tòa nhà văn phòng trong giai đoạn tới sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi vị trí hay giá thuê. Khả năng tạo ra giá trị dài hạn thông qua trải nghiệm người lao động, hiệu quả vận hành và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ ngày càng có vai trò quan trọng trong việc thu hút, giữ chân khách thuê.

Với nguồn cung tiếp tục gia tăng, thị trường văn phòng Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn cạnh tranh sâu hơn về chất lượng tài sản và dịch vụ. Đây cũng là sức ép buộc các chủ đầu tư phải quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu thực tế của doanh nghiệp, nâng cao năng lực quản lý và cải thiện trải nghiệm người sử dụng.