Nhiều dự án nhà ở xã hội rao bán với mức giá tương đương nhà ở thương mại

Lý giải về việc giá nhà ở xã hội tăng cao, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài hàng chục năm qua: Thị trường thừa nhà cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng nhà ở bình dân. 

Trong khi nhu cầu của người dân ở phân khúc này rất lớn thì nguồn cung lại hạn chế, dẫn đến tình trạng khan hiếm. Thực tế, trong quý II/2025, khoảng 60% nguồn cung mở bán thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m²) và hạng sang, tập trung chủ yếu tại một đại đô thị ở Hà Nội, trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm vỏn vẹn 7%.

Nguyên nhân tiếp theo là do mặt bằng giá chung cư đã tăng mạnh. Các dự án mới dưới 50 triệu đồng/m² gần như không còn trên thị trường. 

Nửa đầu năm nay, giỏ hàng căn hộ mở bán đều ở mức 60 - 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn rất lớn. Dự báo đến năm 2025, Thủ đô cần khoảng 185.200 căn hộ, trong đó gần 90% là chung cư. Trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. “Nhu cầu cao trong khi nguồn cung yếu đã đẩy giá nhà tăng liên tục. Nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài vòng xoáy này”, ông Đính nhấn mạnh.

Hệ quả là nhiều dự án nhà ở xã hội hiện được rao bán với giá ngang bằng, thậm chí cao hơn nhà ở thương mại. Điển hình, dự án Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, Hà Nội) đang được rao bán 55 - 65 triệu đồng/m², tương đương 3 - 4 tỷ đồng/căn, trong khi giá mở bán ban đầu chỉ khoảng 16,3 triệu đồng/m² (650 triệu - 1,1 tỷ đồng/căn). 

Tại khu nhà ở xã hội Hope Residences (quận Long Biên cũ), căn hộ 70m² được chào bán 4,05 tỷ đồng (khoảng 57,86 triệu đồng/m²), gấp hơn 3 lần mức giá 16 triệu đồng/m² khi mở bán năm 2018.

Tình trạng tương tự diễn ra tại hàng loạt dự án khác: Khu nhà ở xã hội Kiến Hưng (quận Hà Đông cũ) từ 13,7 triệu đồng/m² khi bàn giao năm 2020 nay đã tăng lên 43 - 50 triệu đồng/m²; chung cư CT2A - Khu nhà ở Thạch Bàn (quận Long Biên cũ) từ 12,3 triệu đồng/m² năm 2018 nay dao động quanh 50 triệu đồng/m²; hay Khu nhà ở xã hội Đồng Mô (quận Hoàng Mai cũ) từ 14 triệu đồng/m² năm 2016 nay đã vọt lên 55 - 60 triệu đồng/m², tương đương các dự án thương mại cùng khu vực.

Để “hạ nhiệt” giá nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất cho phép các dự án được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng tối đa 1,5 lần. 

Theo ông, giải pháp này vừa tận dụng hiệu quả quỹ đất, vừa giúp các chủ đầu tư tạo ra thêm nhiều căn hộ, qua đó giảm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tính trên mỗi căn hộ. Nhờ vậy, giá thành nhà ở xã hội có thể được kéo giảm, tiệm cận đúng với mục tiêu an cư cho người thu nhập thấp.