Nhiều ngân hàng điều tiết dòng vốn, ưu tiên dự án bền vững

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ của tín dụng bất động sản với mức tăng khoảng 22%. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo con số thực tế có thể lên tới 28-30% nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng phục vụ mục đích liên quan đến nhà đất.

Trước thực tế này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm.

Đặc biệt, tốc độ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng tuyệt đối không được phép tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây là bước đi quyết liệt nhằm hạn chế rủi ro khi lượng tồn kho bất động sản cuối quý IV/2025 đã tăng vọt lên gần 32.900 căn, nền, cao hơn 20% so với quý trước đó.

Do đó, điểm chung tại mùa Đại hội cổ đông năm nay, lãnh đạo các ngân hàng lớn như Techcombank, VPBank, SHB, ACB... đều đồng loạt đặt mục tiêu sẽ giảm sự phụ thuộc vào bất động sản để ưu tiên cho những dự án bền vững hơn.

Cụ thể, tại Techcombank, từng có thời điểm cho vay bất động sản chiếm tới 40% dư nợ, nhưng đến cuối quý I/2026, con số này đã giảm xuống còn 26,44%. Ngân hàng sẽ chỉ tài trợ khi biết chắc chắn danh tính người mua cuối cùng và dòng vốn được sử dụng minh bạch.

Trong khi đó, VPBank sẽ rút kinh nghiệm từ những bài học quá khứ, không đầu tư vào các dự án thiếu hiệu quả hay pháp lý chưa đầy đủ. VPBank sẽ hạn chế tối đa phân khúc cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, thay vào đó là tập trung nguồn lực cho nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực.

SHB, ACB và MB đang duy trì chiến lược phòng thủ chặt chẽ. Nếu như SHB chuyển hướng sang các dự án hạ tầng quốc gia và dự án tại các thành phố lớn có thanh khoản cao, thì ACB và MB lại giữ tỷ trọng dư nợ bất động sản ở mức rất thấp (lần lượt dưới 5% và 12%) nhằm đảm bảo sự linh hoạt tối đa trước các biến động thị trường.

Có thể thấy, dòng vốn mục tiêu của các ngân hàng sẽ ưu tiên rót vốn vào lĩnh vực hạ tầng, hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) để thúc đẩy sản xuất kinh doanh nhiều hơn.

Bên cạnh đó, thay vì tài trợ dàn trải vào bất động sản như trước đây, dòng tiền sẽ chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý sạch, thanh khoản tốt và đáp ứng trực tiếp nhu cầu của nhóm khách hàng trẻ hoặc người mua nhà lần đầu. Điều này cho thấy một cuộc thanh lọc khốc liệt đang diễn ra: những chủ đầu tư năng lực kém sẽ bị loại bỏ, nhường chỗ cho một thị trường minh bạch và thực chất hơn trong năm 2026.