Nhiều ý kiến xung quanh quy định chấm dứt quyền sở hữu khi phá dỡ chung cư

Sau khi lấy ý kiến, góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã sửa đổi, bổ sung Dự thảo, theo đó tại Điều 25, Điều 26 Dự thảo không còn sử dụng các khái niệm gây tranh cãi như sở hữu nhà chung cư có thời hạn, hoặc gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư như trong các Dự thảo trước đây.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới đây lại thay thế bằng các quy định đó bằng "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư" hoặc "UBND cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý" hoặc "xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu".

Tại Hội thảo "Lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)" do Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức, các đại biểu đã nêu ra nhiều ý kiến xung quanh quy định này. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nêu quan điểm, Dự thảo của Bộ Xây dựng đưa ra cần phải được tiếp tục xem xét thận trọng các quy định này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Đồng thời, quy định đó đáp ứng đúng nhu cầu, tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân mong muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội.

Hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.569 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

Hiệp hội nhận thấy, nếu Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư và quy định xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa theo định hướng quy định tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư. Vì thế, theo ông Châu, HoREA kiến nghị chọn phương án là không quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư.

Đồng quan điểm, ông Trần Việt Anh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Tp. Hồ Chí Minh cho biết, Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở đang có phần can thiệp hành chính quá sâu vào việc sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu nhà chung cư trong khi chưa quy định rõ về việc xử lý quyền sử dụng đất khi nhà chung cư bị phá dỡ trong các trường hợp này.

Quy định tại khoản 1 Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn chưa tính đến việc khi chủ sở hữu bị chấm dứt quyền sở hữu theo Điều 25 dự thảo luật thì không thể thực hiện phá dỡ nhà chung cư do không còn quyền sở hữu đối với nhà chung cư này...

Ngoài ra, ông Huy cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ làm phát sinh hàng loạt các vấn đề cần lưu ý, xử lý và đánh giá kỹ lưỡng như tâm lý thị trường không thích mua nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư; tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng; phát sinh các vấn đề pháp lý như quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài nhưng quyền sở hữu nhà ở có thời hạn là không thực sự phù hợp trong khi nhà và đất gắn liền với nhau.

TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, cho rằng nếu hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo ra khuyến khích mua nhà trệt, vì quyền sở hữu đối với nhà trên đất là vô thời hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn trái với xu thế đô thị hóa. 

Ông Dũng nêu ý kiến, Phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy hợp pháp nhưng chỉ hợp lý một cách vừa phải. Tối ưu hơn sẽ là phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Mà chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Hết thời hạn sử dụng thì cư dân không được ở trong nhà chung cư nữa. Pháp luật chỉ tước bỏ quyền sử dụng, chứ không phải tất cả các quyền cấu thành quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư".

Trong khi đó, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thì cho rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ mới giải thích các khái niệm của các loại hình nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội… mà chưa xét đến những loại hình mới xuất hiện trên thị trường như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ khách sạn (hometel)…

Theo ông Khiết, những loại hình bất động sản trên đã tồn tại trong thời gian dài nhưng vẫn thiếu tính pháp lý, phát triển tự phát, không minh bạch trên thị trường và tiềm ẩn nhiều rủi ro trong hoạt động chuyển nhượng. Trong hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành xây dựng cũng không có khái niệm về các loại hình này.

Trên cơ sở đó, ông Khiết kiến nghị bổ sung định nghĩa, khái niệm cùng tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật kèm theo của các loại hình chưa được quy định trong Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và cả Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để thống nhất cách hiểu trong quá trình triển khai thực tế, cũng như xem xét cách thức quy định để tránh thiếu sót.