Nhiều yếu tố định hình lại bản đồ phát triển BĐS công nghiệp Việt Nam

Theo đánh giá của MBS Research, ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đã bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó các lợi thế truyền thống như giá thuê đất, chi phí lao động hay ưu đãi thuế không còn giữ vai trò quyết định như trước.

Các tập đoàn hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn, trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo (AI), xe điện hay điện tử không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất mà còn yêu cầu một hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh. Những yếu tố như nguồn điện ổn định, hạ tầng số, logistics, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), cùng các tiêu chuẩn phát triển bền vững như ESG và Net Zero đang trở thành điều kiện tiên quyết.

Xu hướng này buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải thay đổi mô hình phát triển. Thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản để cho thuê đất, nhiều doanh nghiệp đang hướng tới xây dựng khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp thông minh và các tổ hợp tích hợp dịch vụ, đổi mới sáng tạo, năng lượng tái tạo và quản trị số. Theo MBS Research, đây sẽ là chuẩn mực mới của thị trường trong những năm tới.

Không chỉ doanh nghiệp chuyển mình, chính sách phát triển của Việt Nam cũng đang thay đổi theo hướng nâng cao chất lượng tăng trưởng.

MBS Research cho biết, Nghị quyết 10-NQ/TW ban hành tháng 6/2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong chiến lược thu hút FDI khi chuyển trọng tâm từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng dòng vốn. Thay vì ưu tiên tổng vốn đăng ký, định hướng mới tập trung vào các dự án công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và tăng cường liên kết giữa doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp trong nước.

Bên cạnh đó, Nghị định 20/2026/NĐ-CP đã bổ sung nhiều cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp công nghệ, từ ưu đãi tiền thuê đất trong khu công nghiệp, miễn giảm thuế đến hỗ trợ nghiên cứu, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực. Theo MBS Research, các chính sách này không chỉ tạo động lực cho doanh nghiệp trong nước mà còn góp phần hình thành hệ sinh thái sản xuất có giá trị gia tăng cao.

Nếu FDI là động lực tăng trưởng, thì hạ tầng giao thông chính là yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa dòng vốn.

MBS Research nhận định, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang tái định hình bản đồ phát triển công nghiệp của Việt Nam. Tại miền Bắc, tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng dài khoảng 419 km được kỳ vọng hình thành hành lang logistics xuyên biên giới, kết nối các trung tâm sản xuất với cửa khẩu và cảng biển, qua đó mở ra dư địa phát triển mới cho các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên và nhiều địa phương dọc tuyến.

Ở phía Nam, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành cùng các tuyến đường sắt kết nối Bình Dương, Đồng Nai với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và nâng cao năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp trong vùng.

Theo đó, giá trị của một khu công nghiệp trong tương lai sẽ không chỉ được quyết định bởi vị trí địa lý, mà còn phụ thuộc vào khả năng kết nối đa phương thức giữa đường bộ, đường sắt, cảng biển và sân bay.

MBS Research cho rằng, sự thay đổi của dòng vốn FDI cùng định hướng chính sách mới sẽ tạo ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ trong ngành bất động sản khu công nghiệp. Những doanh nghiệp chỉ sở hữu quỹ đất lớn sẽ khó duy trì lợi thế nếu không nâng cấp mô hình phát triển và gia tăng giá trị dịch vụ.

Ngược lại, các chủ đầu tư có khả năng phát triển khu công nghiệp sinh thái, đầu tư hạ tầng số, năng lượng tái tạo, trung tâm dữ liệu và tận dụng hiệu quả lợi thế logistics sẽ có nhiều cơ hội đón dòng vốn FDI chất lượng cao, đồng thời tạo ra giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn.

Trong bối cảnh cuộc cạnh tranh thu hút FDI ngày càng chuyển sang chất lượng thay vì số lượng, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội phát triển mới. Tuy nhiên, lợi thế sẽ chỉ thuộc về những doanh nghiệp có khả năng kiến tạo hệ sinh thái sản xuất hiện đại, đáp ứng yêu cầu của các ngành công nghệ cao và xu hướng phát triển xanh của chuỗi cung ứng toàn cầu.