Những điểm đáng lưu ý của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành

Dưới đây là một số điểm đáng lưu ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014) so với Luật KDBĐS 2006. Tạp chí Doanh nghiệp và Tiếp thị xin được phân tích những khía cạnh tích cực của Bộ luật này cùng quý bạn đọc.

Chủ thể kinh doanh BĐS

Theo quy định tại Luật KDBĐS 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp). Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đều bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh BĐS. Với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên, thì theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS 2014, sẽ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Điều này được hiểu như sau: Nếu trước đây, theo quy định tại Điều 8 Luật KDBĐS 2006, nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS thì phải đáp ứng ba điều kiện: Thành lập doanh nghiệp, có đăng ký doanh nghiệp và vốn pháp định tối thiểu 06 tỷ đồng. Tuy nhiên, Điều 42 và Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 23/06/2010 để quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2005 lại cho phép cá nhân, hộ gia đình có thể phát triển dự án nhà ở để bán hoặc cho thuê mà không cần phải thành lập doanh nghiệp. Thực tế đã tồn tại phổ biến hình thức KDBĐS nhỏ lẻ của một bộ phận nhà đầu tư không chuyên nghiệp (cá nhân, hộ gia đình), do đó cần có quy định đặc thù điều chỉnh. Vì vậy, việc luật hóa hoạt động KDBĐS nhỏ lẻ, không thường xuyên của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mang tính đặc thù, không cần dưới hình thức doanh nghiệp mà chỉ cần kê khai nộp thuế tại khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 là cần thiết, góp phần chống thất thu thuế từ giao dịch BĐS của những chủ thể này thời gian qua và phù hợp với tình hình thực tế.

Phạm vi kinh doanh BĐS

Trong khi Luật KDBĐS 2006 quy định rất khái quát thì Luật KDBĐS 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh BĐS đối với từng chủ thể kinh doanh BĐS. Luật KDBĐS 2014 cũng đã tạo lập một môi trường pháp lý bình đẳng hơn cho các nhà đầu tư - không phân biệt quốc tịch, nguồn vốn đầu tư - đều có cơ hội kinh doanh tại thị trường BĐS Việt Nam.

Nếu như trước ngày 01/07/2015, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được tham gia vào hai phân khúc của KDBĐS tại Việt Nam là: đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia phê chuẩn hoặc ký kết có quy định khác. Còn các phân khúc khác trong KDBĐS thì nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được tham gia.

Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2015, phạm vi KDBĐS của các nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộng. Cụ thể, theo quy định tại Điều 11 Luật KDBĐS 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp KDBĐS dưới các hình thức sau: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; họ có thể nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; còn đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất (riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có thể thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất, còn đối với người nước ngoài thì có thể thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất).

Quy định này tại Luật KDBĐS 2014 là sự cụ thể hoá nguyên tắc bình đẳng thể hiện tại Điều 51 Hiến pháp 2013, mở ra nhiều cơ hội hơn cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS Việt Nam, phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của hội nhập là không phân biệt đối xử. Ngoài ra, việc mở rộng phạm vi KDBĐS cho người nước ngoài còn giúp tạo “đầu ra” cho thị trường BĐS, giải phóng được một số lượng lớn BĐS bị “tồn kho” nhiều năm qua, nhất là ở phân khúc căn hộ, văn phòng cho thuê, đồng thời đảm bảo sự tương thích với các quy định mới của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở.

 (Ảnh minh họa)

Điều kiện về vốn pháp định

Theo Luật KDBĐS 2014, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng. Điều này khác so với quy định trong Luật KDBĐS 2006 - vốn pháp định chỉ cần 6 tỉ đồng.

Việc nâng mức vốn pháp định lên 20 tỷ đồng để kinh doanh BĐS sẽ đem lại hai đảm bảo quan trọng cho thị trường BĐS: (1) Loại bỏ một bộ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ, yếu kém năng lực tài chính gia nhập thị trường BĐS, từng bước lành mạnh hoá thị trường BĐS Việt Nam; (2) Đảm bảo tính ổn định của mức vốn tối thiểu 20 tỷ đồng trong thời gian dài do quy định về vốn pháp định đã chính thức được luật hoá, thay vì được quy định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ như trước đây. Qua đó, sẽ giúp nhà đầu tư an tâm hoạt động kinh doanh BĐS, hạn chế được các xáo trộn không cần thiết trên thị trường BĐS.

 (Ảnh minh họa)

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, trong đó có các quy định sau:

Việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi BĐS đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng,… và sau khi được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Song lưu ý rằng, đối với BĐS hình thành trong tương lai là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Luật KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Cũng theo Luật KDBĐS 2014: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận này cho bên mua, bên thuê mua.

Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình và chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, ngoài các quyền cơ bản khác như yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, thuê mua nhà, bàn giao nhà đúng thời hạn, còn có quyền đòi bồi thường thiệt hại trong trường hợp do lỗi của bên bán, bên cho thuê mua;…

 (Ảnh minh họa)

Tăng tính tự chủ cho doanh nghiệp khi phân phối sản phẩm trong dự án BĐS của mình

 Theo quy định tại Điều 22, Điều 28 Luật KDBĐS 2006: Cá nhân, tổ chức KDBĐS phải bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS, nếu vi phạm, doanh nghiệp có thể bị phạt đến 60 triệu đồng. Tuy nhiên, theo quy định tại Luật KDBĐS 2014, việc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS là không còn bắt buộc, doanh nghiệp được toàn quyền quyết định việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn.
Quy định này đem lại những hệ quả tích cực như sau:

Thứ nhất, xoá bỏ sự tồn tại về mặt hình thức của hàng trăm sàn giao dịch BĐS trong nhiều năm qua, khi mà số lượng giao dịch BĐS qua sàn còn quá khiêm tốn so với diễn biến thực tế của thị trường BĐS.

Thứ hai, giảm chi phí tốn kém cho các chủ đầu tư vì phần lớn chủ đầu tư trong giai đoạn trước ngày 01/07/2015 đều thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS trong dự án của mình, trong khi thực tế hiệu quả hoạt động không cao. Để duy trì hoạt động của một sàn giao dịch BĐS hạng trung, các chủ đầu tư phải trả chi phí mặt bằng, tiền điện nước, nhân công ít nhất cũng dao động từ 50 - 100 triệu VND/tháng. Vì vậy, việc bỏ quy định giao dịch bắt buộc qua sàn tại Luật KDBĐS 2014 sẽ giúp giảm đáng kể chi phí tốn kém không cần thiết mà các chủ đầu tư gặp phải trong thời gian thực thi Luật KDBĐS 2006.

Thứ ba, giảm bớt chi phí giao dịch qua sàn (thường hoa hồng môi giới BĐS phổ biến từ 1 - 3% giá trị BĐS) sẽ kéo BĐS giảm giá, tạo thuận lợi hơn cho người mua nhà.

Thứ tư, loại bỏ tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án BĐS lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch BĐS để lừa đảo, huy động vốn trái pháp luật, bán các BĐS không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.

 (Ảnh minh họa)

Nguyễn Hạnh (PT&TH)