Những doanh nghiệp bất động sản "ôm" hàng tồn kho lớn nửa đầu năm 2026

Theo số liệu VietstockFinance, đến cuối tháng 6/2026, tổng giá trị hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục lên mức kỷ lục hơn 635,7 ngàn tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho tiếp tục leo dốc trong bối cảnh cả nước tính đến ngày 17/07, vẫn còn khoảng 22.300 căn bất động sản thương mại tồn đọng.

Xét theo tổng tài sản, Vinhomes (HOSE: VHM) và Novaland (HOSE: NVL) đang chiếm tới 57% tổng hàng tồn kho của toàn ngành.

Đối với VHM, hoạt động bán hàng của VHM cũng tăng trưởng đáng kể. Doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm hơn 148,1 ngàn tỷ, tăng 119%. Doanh số chưa bàn giao hơn 196,8 ngàn tỷ, tăng 42%, chủ yếu nhờ kết quả tích cực từ các dự án Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay...

Ở vị trí thứ hai, NVL có hơn 157,7 ngàn tỷ tồn kho, tăng 3% và chiếm tới 61% tổng tài sản. Phần lớn giá trị này nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, gần 148 ngàn tỷ đồng, cùng gần 10,1 ngàn tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thành.

Tại thời điểm 30/06, NVL đã sử dụng lượng tồn kho này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá hơn 66 ngàn tỷ đồng, tổng nợ vay tài chính gần 73 ngàn tỷ đồng.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp đại diện là Becamex Group (HOSE: BCM) và Kinh Bắc (HOSE: KBC) chiếm 9% toàn ngành, tương đương gần 56.2 ngàn tỷ đồng, tăng 14%.

Kinh Bắc dẫn đầu nhóm với hàng tồn kho kỷ lục hơn 33,3 ngàn tỷ đồng, tăng 23%. Dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát chiếm hơn 17,8 ngàn tỷ đồng, tiếp tục là tài sản lớn nhất trên bảng cân đối kế toán.

Becamex Group xếp ngay sau hơn 22,8 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 3%, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang.

Ở các doanh nghiệp khác, tồn kho của Bluemarq Group (HOSE: DXG) vẫn là khoản mục lớn nhất trong tổng tài sản gần 16.000 tỷ đồng, tăng 2%.

Phát Đạt (HOSE: PDR) còn hơn 13,5 ngàn tỷ tồn kho, giảm 19%, tập trung lớn tại dự án The EverRich 2 gần 6 ngàn tỷ, Tropicana Bến Thành Long Hải gần 2 ngàn tỷ, dự án Thuận An 2 gần 1,6 ngàn tỷ đồng và một số dự án khác.

Một ông lớn bất động sản khác cũng mới gia nhập nhóm tồn kho trên 10 ngàn tỷ là Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) giảm nhẹ về 10,2 ngàn tỷ, tập trung chủ yếu tại hàng hóa bất động sản mà Công ty và các công ty con đã nhận bàn giao tại dự án Noble Palace Tay Ho - Golf Masion và Noble Palace Tay Ho - Boutique Masion.

Không chỉ tăng về giá trị tuyệt đối, hàng tồn kho còn chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản của nhiều doanh nghiệp. Cuối tháng 6, có 21 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn thuộc nhóm phát triển nhà ở.

Bất động sản Hudland (HNX: HLD) tiếp tục đứng đầu khi tồn kho chiếm tới 82% tổng tài sản, tương ứng gần 2,2 ngàn tỷ, không biến động nhiều so với đầu năm.

Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) cũng nằm trong nhóm này khi tồn kho lên cao kỷ lục gần 29,5 ngàn tỷ đồng chiếm 75% nguồn vốn và tăng 27%, do phát sinh 5.5 ngàn tỷ đồng vào dự án An Lập - Bình Trưng Đông, còn tập trung lớn nhất tại dự án Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo hơn 9,2 ngàn tỷ.

Bất động sản Taseco (HOSE: TAL) có hơn 11,6 ngàn tỷ tồn kho, tăng 59% và chiếm 54%. Chiếm lớn nhất là bất động sản để bán đang xây dựng hơn 10,7 ngàn tỷ, tăng 72%, bao gồm dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu, dự án Duy Tiên - Hà Nam và 4 dự án khác. Ngược lại, bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành giảm 14% xuống 882 tỷ đồng, bao gồm dự án số 4 Thanh Hóa và Alacarte Hạ Long.

CTCP Phát triển Đô thị (UPCoM: UDJ) có hàng tồn kho tăng mạnh lên 337 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần đầu năm, chiếm tới 73% tài sản, đầu năm con số này chỉ 26%.

Theo các chuyên gia, hàng tồn kho bất động sản không phải lúc nào cũng là dấu hiệu tiêu cực. Bất động sản tồn kho không đơn thuần là sản phẩm chưa bán được. Nó còn là lượng vốn lớn đang bị “giam” trong đất, chi phí xây dựng, dự án và các khoản đầu tư liên quan.

Khi hàng hóa chưa chuyển hóa thành doanh thu và dòng tiền, doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí tài chính, chi phí vận hành dự án và nghĩa vụ vốn. Tồn kho càng lớn, bảng cân đối càng dễ chịu sức ép nếu thanh khoản thị trường không cải thiện tương ứng.

Song với doanh nghiệp có quỹ đất tốt, dự án pháp lý hoàn chỉnh và sản phẩm phù hợp nhu cầu, tồn kho có thể là tài sản tích lũy cho tăng trưởng dài hạn. Cuộc đua mở rộng quỹ đất cũng có thể tạo lợi thế cạnh tranh khi thị trường bước vào chu kỳ mới.

Để xử lý lượng hàng này, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đất đai. Cùng với việc hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai, Bộ cũng đề nghị có giải pháp xử lý các điểm nghẽn nhằm giải quyết lượng bất động sản tồn đọng trên thị trường.

Trong khi đó, thị trường căn hộ vẫn ghi nhận mặt bằng giá tăng khá mạnh. Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), giá căn hộ trong nửa đầu năm 2026 tăng 10-15% so với cùng kỳ. Giá bán căn hộ sơ cấp hiện dao động 45-170 triệu đồng/m² tại miền Bắc, 40-150 triệu đồng/m² tại miền Nam, 32-115 triệu đồng/m² tại miền Trung và 30-60 triệu đồng/m² tại miền Tây.

DXS-FERI dự báo diễn biến giá sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm khi nguồn cung tiếp tục cải thiện và người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng.