Những hệ lụy từ việc phân lô bán nền

Hệ lụy trước mắt

Mục đích của việc phân lô bán nền là để tiến hành tách thửa với số lượng và quy mô lớn với diện tích vài nghìn mét vuông đến vài héc-ta, sau đó phân ra hàng chục đến hàng trăm lô đất rồi sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ và đặt tên dự án “sang chảnh”, có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp triển khai, cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để thuyết phục người mua.

Tình trạng này gia tăng và kéo dài, nếu không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt, sẽ khiến cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh và gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương.

Việc triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Theo khoản 2 Điều 35 Luật Đất đai 2013, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…

Hiện nay trên cở sở các văn bản pháp luật đất đai hiện hành, không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án “phân lô bán nền” không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên, tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06/01/2017 cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định này cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và cả đất phi nông nghiệp. Một số tổ chức, cá nhân đã lợi dụng kẽ hở về sự thiếu chặt chẽ và đồng nhất trong các quy định của pháp luật nhằm trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp, san lấp mặt bằng, sau đó lợi dụng quy định hiến đất làm đường, chia tách thửa để tặng cho con cái hoặc chuyển nhượng một phần cho người khác không nhằm kinh doanh bất động sản.

Dự án “ma” lũng đoạn thị trường

Không chỉ có vậy, tình trạng một số dự án không đủ tính pháp lý lại diễn ra hình thức phân lô bán nền mới đây tại nhiều nơi khiến khách hàng hoang mang.

Điển hình như việc phân lô, bán nền bát nháo tại TP. Nha Trang, các huyện Vạn Ninh, Cam Lâm, thị xã Ninh Hòa…

Theo đó, một số doanh nghiệp, đơn vị môi giới, đầu nậu tự vẽ ra các dự án “ma”, phân lô, quảng cáo, rao bán rầm rộ trên các sàn giao dịch bất động sản khiến nhiều người bị mắc lừa, mất tiền nhưng không mua được đất. Một số doanh nghiệp, đơn vị môi giới hoạt động chui tự đặt tên dự án cho khu đất, trái quy hoạch, không có trên thực tế để lừa người mua. Thậm chí, có doanh nghiệp rao bán cả trụ sở công an phường ở thị xã Ninh Hòa. Nguồn gốc các khu đất thường là đất nông nghiệp được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để chuyển nhượng cho khách hàng. Việc này dẫn đến khách hàng ngộ nhận đây là dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Hay như năm 2019, thông tin 6 doanh nghiệp (DN) ở Bình Tân đã rao bán “dự án đất nền không hợp pháp” thông qua hình thức lập vi bằng, hợp đồng góp vốn với số tiền đặt cọc dao động từ 50 đến 400 triệu đồng và hứa hẹn sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian 6 - 12 tháng.

Tuy nhiên, chính quyền quận Bình Tân khẳng định có 9 khu đất qua thông tin quảng cáo là dự án đất nền, nhà ở nhưng thực chất không có pháp lý và đang có dấu hiệu phân lô trái phép bán cho người dân.

UBND quận 12 (TP. Hồ Chí Minh) đã phải phát đi cảnh báo về tình trạng phân lô trái phép hàng loạt công trình xây dựng trên địa bàn quận. Trong đó, chỉ riêng ở phường Thạnh Xuân đã có 10 lô đất bị các đối tượng tự ý san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và phân lô bán nền trái phép.

Tương tự, trường hợp của công ty CP Địa ốc Alibaba, từ cuối năm 2017 đã rao bán gần 30 dự án đất nền tại Đồng Nai trong khi không được cấp phép bất cứ một dự án khu dân cư nào tại địa phương này.

Mặc dù chính quyền địa phương đã nhiều lần lên tiếng xác nhận Alibaba không có dự án tại các huyện, thành phố trong tỉnh, song công ty này vẫn không dừng hành vi ngang nhiên rao bán đất nền, khiến nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra mua những dự án đất nền “ma”, không có trên thực tế.

Ví dụ tại Khánh Hòa, trong bối cảnh nguồn cung dự án bất động sản khoảng 2 năm gần đây bị gián đoạn và hạn chế, một số doanh nghiệp trong và ngoài tỉnh đã chuyển hướng sang kinh doanh loại hình này. Thậm chí còn hình thành hội nhóm có quy mô lớn và tổ chức chuyên nghiệp triển khai rầm rộ đến những vùng ven và hình thành điểm nóng cục bộ, có nguy cơ gây sốt ảo tại các huyện Diên Khánh, Cam Lâm mà hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành thanh kiểm tra cùng với tỉnh Lâm Đồng và Bình Thuận.

Việc xác nhận cho các tổ chức, cá nhân chuyển mục đích, hiến đất mở đường nhằm chia tách thửa sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chưa có sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng được các cấp thẩm quyền phê duyệt, gây thiệt hại cho người mua, dễ dẫn đến tình trạng khiếu nại tranh chấp dân sự khi giao dịch mua bán đất ở nhưng không chuyển được mục đích sử dụng từ các loại đất khác. Thậm chí còn có thể xảy ra tình trạng dù được cấp sổ đỏ là đất ở nhưng lại không xin được cấp phép xây dựng vì hạ tầng thi công không đảm bảo kỹ thuật…

Hiện nay, nhiều khu phân lô bán nền nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp... không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực tài nguyên và bất ổn xã hội. 

Như tại Hà Nội, hàng chục dự án hiện đang bỏ hoang từ hậu quả của việc phân lô bán nền. Tuy nhiên hiện trạng đầu tư của địa phương và doanh nghiệp vào khu vực đó không có, quy hoạch bị điều chỉnh… nên dẫn đến tình trạng dự án bỏ hoang cả chục năm như Mê Linh, Ba Vì, Hoài Đức…

Việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn trước mắt, còn về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội, làm cạn kiệt tài nguyên, quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này ngày càng khan hiếm, chỉ còn những vị trí bất lợi. Đất đai được xem là nguồn lực lớn và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế của đất nước, vì thế phải làm sao phát huy tối đa giá trị của tài nguyên này.