Những lưu ý để tránh rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại bất động sản được hình thành trong tương lai, đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất, do đó, rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng và mua bán đều có thể xảy ra, người mua bán, đầu tư bất động sản nên chú ý để tránh tiền mất tật mang.

Trước khi quyết định đặt tiền cọc để sở hữu khối bất động sản này, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Đất Vàng Group Lê Tư Luyến cho rằng, khách hàng cần nắm rõ các quy định và những kiến thức cơ bản để hạn chế thấp nhất các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đầu tiên, khách hàng cần phải tìm hiểu rõ thông tin về chủ đầu tư, chủ đầu tư có uy tín trên thị trường thì sẽ giảm bớt một phần những rủi ro có thể xảy ra. Chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất. Cần tìm hiểu các dự án trước đây mà họ đã thực hiện để đánh giá chất lượng và tiến độ xây dựng, đồng thời xem xét các dự án trước đã ra sổ hay chưa?

Bên cạnh đó, những đối tác cùng thực hiện dự án với chủ đầu tư cũng là một yếu tố đáng quan tâm. Bởi vì dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm thì chất lượng sản phẩm tất nhiên cũng sẽ không cao.

Thứ hai, kiểm tra tính pháp lý của dự án.

Pháp lý dự án nhà trên giấy là một vấn đề quan trọng cần phải xem xét kỹ lưỡng. Vì trên thực tế đã có không ít trường hợp “dở khóc dở cười” vì dự án bị đóng băng hay phát hiện ra dự án bị chủ đầu tư đem thế chấp mà chưa được giải chấp. 

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai khách hàng cần tìm hiểu xem dự án đã đảm bảo được cấp giấy phép xây dựng và có các giấy phép đủ điểu kiện mở bán nhà hình thành trong tương lai (do Sở Xây dựng cấp phép). Kiểm tra xem đã có biển bản giải chấp 3 bên giữa chủ đầu tư, bên ngân hàng và bên mua chưa?

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hồ sơ dự án

Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Giấy phép xây dựng

Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án.

Thứ ba, hợp đồng mua bán phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Để hạn chế những rủi ro, trước khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng cần đọc kỹ hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ thanh toán, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Yêu cầu ghi rõ thời gian bàn giao, chất lượng và tiêu chuẩn của bất động sản khi bàn giao. Đối với các dự án chưa đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán, khách hàng cần kiểm tra kỹ các hợp đồng đặt chỗ, Phiếu yêu cầu tư vấn, Hợp đồng Hợp tác đầu tư... phiếu đặt cọc 1 chiều theo giá trần để tránh tiền mất tật mang.

Thứ tư, về tiến độ xây dựng, khách hàng cần theo dõi tiến độ xây dựng để đảm bảo dự án được thực hiện đúng kế hoạch. Thường xuyên đến kiểm tra công trình hoặc yêu cầu báo cáo tiến độ từ chủ đầu tư. Thứ năm, khách hàng cần đảm bảo thanh toán tiền theo đúng tiến độ xây dựng của dự án.

Thứ sáu, yếu tố ngân hàng bảo lãnh: Khách hàng cần kiểm tra xem dự án có được ngân hàng bảo lãnh hay không? Đây là một yếu tố quan trọng đảm bảo quyền lợi của người mua nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Thứ bảy, kiểm tra tên dự án đã được cơ quan chức năng, chính quyền cấp phép về việc đặt tên dự án chưa, tên có theo quyết định chủ trương đầu tư được cấp phép không? (Tham khảo quy định tại khoản 3 điều 19 Luật Nhà ở 2014). Thực tế đã có 1 số dự án đổi tên từ 2-3 lần nhằm huy động tiền người sau vào dự án đã thay tên.

Cuối cùng, khách hàng cần kiểm tra tất cả các văn bản hợp đồng, giá, chính sách bán hàng có dấu đỏ từ chủ đầu tư ban hành hay không?

Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Đất Vàng Group Lê Tư Luyến cho rằng, trong thời đại ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, đặc biệt là hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần nắm vững kiến thức pháp lý cũng như dự liệu trước các trường hợp rủi ro có thể xảy ra, từ đó tìm cách để hạn chế tối đa rủi ro, nhằm bảo đảm tốt nhất quyền lợi của mình.